PDP Kancelaria
Coraz częściej przedstawiciele Polonii amerykańskiej są zainteresowani nabyciem nieruchomości w Polsce.
Przyczyny tego narastającego trendu są różne: lokata kapitału, korzystny kurs dolara względem złotówki, wzrost cen nieruchomości, zakup nieruchomości mieszkalnej na emeryturę.
O czym należy pamiętać, kupując nieruchomość w Polsce?
Po pierwsze, zakup nieruchomości w Polsce należy poprzedzić ewentualnym potwierdzeniem obywatelstwa polskiego. Działanie to może okazać się potrzebne, jeżeli dana osoba nie ma aktualnych polskich dokumentów tożsamości. Podkreślić trzeba, że obywatel Rzeczypospolitej Polskiej nie musi uzyskiwać zgody (zezwolenia) na nabycie nieruchomości w Polsce. Odpowiednio – osoba, która nie jest obywatelem polskim, w niektórych przypadkach zmuszona będzie do uzyskania zezwolenie na nabycie nieruchomości w Polsce. Jeżeli nabycie nieruchomości następujące do majątku wspólnego małżonków względnie też – na współwłasność z drugim małżonkiem, należy potwierdzić obywatelstwo obydwojga małżonków. Czasami nabycie następuje na współwłasność z małżonkiem, który nie ma polskiego obywatelstwa. W takim przypadku, małżonek w zależności od rodzaju nabywanej nieruchomości, może być zmuszony do wcześniejszego uzyskania zezwolenie na nabycie nieruchomości.
Po drugie, należy szczegółowo zweryfikować stan prawny nabywanej nieruchomości. Stan prawny nieruchomości z reguły jest ujawniony w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Tym niemniej – czasami stan ujawniony w księdze wieczystej nie odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu. Jeżeli nabycie dotyczy nieruchomości w budowie (np. lokalu w dopiero realizowanej inwestycji), należy się zapoznać ze stanem prawnym inwestycji, w tym sytuacją prawną i ekonomiczną dewelopera.
Po trzecie, w przypadku nieruchomości komercyjnych, warto skonsultować takie nabycie pod kątem polskiego prawa podatkowego. W szczególności dotyczy to sytuacji, w których korzystanie z nieruchomości mogłoby być traktowane, jako wykonywanie działalności gospodarczej w Polsce. W takim przypadku, założenia ekonomiczne inwestycji mogą się okazać różne od oczekiwań: inwestycja może okazać się bowiem nieopłacalna, jeżeliby doliczyć do spodziewanych przychodów koszty obowiązkowych składek na ubezpieczenia społeczne, prowadzenie księgowości dla działalności gospodarczej, prowadzenie rozliczeń VAT-owskich itp. Dlatego też przed podjęciem takiej decyzji warto skonsultować ją z kancelarią mającą doświadczenie w obsłudze przedsięwzięć inwestycyjnych osób zamieszkujących za granicą.
Warto wreszcie pomyśleć o dziedziczeniu polskiej nieruchomości przez osoby bliskie tj.: uregulować stan cywilny dzieci w Polsce, w tym zarejestrować w Polsce ich narodziny, uzyskać potwierdzenie ich obywatelstwa. Wyeliminuje to problemy prawne spadkobierców co do dziedziczenia nieruchomości w Polsce i umożliwi szybsze objęcie spadku.
Poniżej przedstawiono najczęściej zadawane pytania co do nabycia nieruchomości w Polsce:
- Czy nabycie nieruchomości lokalowej w Polsce wymaga zezwolenia?
Jeżeli nabywca ma potwierdzone obywatelstwo polskie lub aktualny polski paszport (lub dowód osobisty) – nabycie lokalu nie wymaga zezwolenia. Jeżeli takiego potwierdzenia lub dokumentu brak – to zasadniczo nabycie lokalu mieszkalnego nie wymaga zezwolenia, chyba że lokal jest położony w strefie nadgranicznej. Również nabycie lokalu garażowego nie wymaga zezwolenia (z wyłączeniem garażu położonego w strefie nadgranicznej).
Należy jednak zwrócić szczególną uwagę na sytuacje mieszane: często dla nabycia lokalu mieszkalnego (brak obowiązku uzyskania zezwolenia) wymagane jest nabycie udziału w drodze dojazdowej do nieruchomości (wymagane zezwolenia).
Osoba niemająca potwierdzonego obywatelstwa polskiego (lub aktualnego polskiego dokumentu tożsamości) powinna uzyskać zezwolenie na nabycie lokalu użytkowego (np. lokalu w obiektach hotelowych/pensjonatach, lokalu usługowego na wynajem).
- Co łatwiej uzyskać: zezwolenie na nabycie nieruchomości czy potwierdzenie obywatelstwa?
Procedura uzyskiwania zezwolenia na nabycie nieruchomości jest bardziej skomplikowana i czasochłonna, niż procedura uzyskania potwierdzenia polskiego obywatelstwa. Co więcej – zezwolenie dotyczy konkretnej nieruchomości, w związku z tym – w razie niedojścia do skutku transakcji, procedurę uzyskiwania zezwolenia należy powtórzyć. Wreszcie – konieczność uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości determinuje konieczność rozdzielenia transakcji na umowę przedwstępną i umowę przyrzeczoną, zawieraną wiele miesięcy po zawarciu umowy przedwstępnej. Nie każdy natomiast kupujący zgadza się na czasowe odroczenie finalizacji transakcji.
- Czy polski obywatel może uzyskać zezwolenie na nabycie nieruchomości?
Nie. Jeżeli rozpoznając wniosek o zezwolenie na nabycie nieruchomości, organ administracji dojdzie do przekonania, że wnioskodawca jest obywatelem polskim – powinien odmówić wydania zezwolenia. Wydanie zezwolenia będzie bowiem niedopuszczalne. Taka decyzja nie oznacza jednak, że nieruchomość w Polsce można nabyć. Notariusz sporządzający akt notarialny musi być bowiem pewny, że nabywa ją osoba będąca obywatelem polskim, powinien więc zażądać – albo polskiego dokumentu tożsamości, albo też potwierdzenia obywatelstwa. Czasami zdarza się, że notariuszowi wystarcza do sporządzenia aktu notarialnego wyłącznie amerykański paszport oraz polski akt urodzenia (jeżeli dana osoba zarejestrowała swoje urodzenie w Polsce), kwestię tą warto jednak każdorazowo skonsultować jeszcze na etapie planowania transakcji.
- Jakie dokumenty do notariusza?
W zależności od rodzaju nabywanej nieruchomości, polski notariusz zażąda różnych dokumentów do sporządzenia aktu:
– przy sporządzeniu umowy nabycia lokalu mieszkalnego wystarczyć powinien amerykański paszport oraz zarejestrowany w Polsce akt urodzenia nabywcy, chyba że lokal znajduje się w strefie nadgranicznej. Jeżeli jednak nabycie lokalu mieszkalnego łączy się z nabyciem udziału w drodze – notariusz powinien zażądać: polskiego dokumentu tożsamości lub amerykańskiego paszportu i decyzji w sprawie potwierdzenia obywatelstwa lub zezwolenia na nabycie nieruchomości,
– przy sporządzeniu innych umów dotyczących nabycia nieruchomości w Polsce (lokali mieszkalnych w strefie nadgranicznej, domów, lokali usługowych, lokali w hotelach i pensjonatach, gruntu) notariusz powinien zażądać polskiego dokumentu tożsamości lub też amerykańskiego paszportu łącznie z: decyzją w sprawie potwierdzenia obywatelstwa lub zezwolenia na nabycie nieruchomości.
5) Czy nabycie nieruchomości w Polsce wymaga stawiennictwa w Polsce?
Nie, nieruchomość w Polsce można nabyć przy pomocy pełnomocnika działającego w Polsce. Dla bezpieczeństwa transakcji zaleca się jednak, by był to pełnomocnik profesjonalny (adwokat) posiadający doświadczenie przy tego typu transakcjach. W takim przypadku, pełnomocnictwo powinno zostać wystawione w Stanach Zjednoczonych, a jego treść skonsultowana z kancelarią prawną w Polsce.
Na zakończenie warto przedstawić kilka sytuacji z praktyki prawnej, gdy Polacy mieszkający w Ameryce zdecydowali się na nabycie nieruchomości w Polsce:
– małżeństwo Polak i imigrantka do USA z innego państwa, którzy większość życia zawodowego spędzili w USA, postanowili nabyć dom w Polsce. Polski paszport męża stracił ważność ponad 20 lat temu. Motywem nabycia domu w Polsce była wysokość amerykańskiej emerytury: ok. 1.000,- USD. Kwota ta nie wystarcza na pokrycie kosztów utrzymania w USA, wciąż jednak jest w granicach średniego wynagrodzenia netto w Polsce. Emerytura amerykańska będzie więc starczała na w miarę godne życie w Polsce. Nabywana nieruchomość to był dom mieszkalny, a zatem należało uzyskać potwierdzenie polskiego obywatelstwa (wystąpienie z wnioskiem o zezwolenie na nabycie nieruchomości byłoby ryzykowne, gdyż organ mógł odmówić zezwolenia powołując się na niedopuszczalność wydania decyzji). Sprzedający nie godzili się na rozciągnięcie w czasie transakcji, dlatego nieruchomość nabył mąż „na siebie”. Po przeprowadzeniu procedury w sprawie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez małżonkę, przeniesiono połowę prawa własności na małżonkę. Obydwoje mieszkają w Polsce już ponad 5 lat.
– Polka postanowiła zainwestować w nieruchomość inwestycyjną nad polskim morzem (lokal użytkowy z przeznaczeniem pod usługi turystyczne). Jej polski paszport był nieważny dopiero od kilku lat, tym niemniej – dane w nim zawarte nie odpowiadały danym z amerykańskiego paszportu (zamerykanizowane imię, nazwisko kolejnego męża). Do nabycia nieruchomości należało przeprowadzić rejestrację jej rozwodu, zarejestrować nowe małżeństwo, uzyskać potwierdzenie obywatelstwa. Na tej podstawie wyrobiła nowy polski paszport i nabyła przez pełnomocnika nieruchomość w Polsce, która stanowi dla niej obecnie dodatkowe źródło przychodów.
– Polak z amerykańskim obywatelstwem chciał zakupić lokal mieszkalny w Polsce wraz z udziałem w lokalu garażowym. Jego polski paszport był od wielu lat nieważny. Jako, że nabycie lokalu mieszkalnego oraz garażowego zwolnione jest z obowiązku uzyskiwania zezwolenia, doradziliśmy, aby przed polskim notariuszem wylegitymował się amerykańskim paszportem i nieruchomość nabywał, jako obywatel USA. Dzięki temu transakcja sprzedaży doszła do skutku w ciągu zaledwie dwóch tygodni (czas oczekiwania na przesyłkę kurierską z pełnomocnictwem udzielonym w USA).
Mam nadzieję, że tych kilka przykładów z praktyki adwokackiej dowodzi, że nabycie nieruchomości w Polsce jest w zasięgu możliwości każdego Polaka mieszkającego w USA, który zadba jednak wcześniej o bezpieczeństwo transakcji pod względem prawnym.
Adwokat Elżbieta Dębowska – Krzyszczak
Partner Kancelarii Adwokackiej PDP – Pawłowska, Dębowska, Puchalski sp.p. z siedzibą w Warszawie, której jednym z profili działalności jest prowadzenie spraw osób zamieszkałych za granicą. Posiada bogate doświadczenie zdobyte m.in. w Stanach Zjednoczonych, które wykorzystuje przy prowadzeniu postępowań sądowych i administracyjnych osób zamieszkujących za granicą.
Kancelaria Adwokacka PDP – Pawłowska, Dębowska, Puchalski Spółka partnerska
ul. Poznańska 21 lok. 34, 00 – 685 Warszawa
+ 48 609 572 585, +48 500 188 483
