Nierychło

Rok 2004 był w Polsce rekordowy pod względem wielkości udzielonych kredytów mieszkaniowych. Bankowcy przewidują, że dobra passa nie opuści ich także w tym roku.

Banki informują o wysokim wzroście sprzedaży kredytów hipotecznych w minionym roku, o ambitnych planach sprzedaży na rok bieżący, no i oczywiście o kolejnych promocjach. Raporty analityków rynku donoszą, że udział kredytów mieszkaniowych w finansowaniu nieruchomości systematycznie rośnie, a kredyty hipoteczne stanowią coraz większą część portfela kredytowego banków. Na rynku pojawiają się nawet nowi gracze.

O ile udział kredytów w finansowaniu nieruchomości w 1998 r. wynosił 9 proc. w 2002 r. - 26 proc. o tyle w roku 2003 było to już 43 proc. Polska w szybkim tempie zbliża się do grupy tych krajów, w których zaciągnięcie na wiele lat niskooprocentowanego kredytu stanowi podstawowy sposób uzyskania własnego mieszkania przez młodych ludzi.

W 2004 roku znaczące zwiększenie liczby udzielanych kredytów mieszkaniowych zanotowano bezpośrednio przed wejściem Polski do Unii Europejskiej. Polacy kupowali mieszkania, obawiając się zapowiadanego wzrostu ich cen. Wiele osób chciało też skorzystać z niższego podatku VAT na materiały budowlane, podniesionego w maju 2004 r. oraz ulg remontowo-budowlanych, które obowiązywać będą jeszcze do końca roku 2005. Ponadto, w oczekiwaniu na wzrost cen po akcesji Polski do Unii Europejskiej, część klientów nabywała mieszkania traktując je jako inwestycję.

Nie sprawdziły się scenariusze, zgodnie z którymi po wejściu Polski do Unii sprzedaż nieruchomości miała wyhamować swoje tempo.
Według danych Związku Banków Polskich, wartość kredytów hipotecznych udzielonych w całym ubiegłym roku wynosiła około 15 miliardów zł, czyli aż o 25 proc. więcej niż w 2003 roku. Zdaniem samych bankowców duży wzrost spowodowała głównie zmasowana akcja marketingowa banków, które wprowadziły nowe, prostsze procedury uzyskiwania kredytów hipotecznych. Patrząc szerzej można ocenić, że na wzrost wpłynęło równocześnie kilka czynników, m. in. obniżenie oprocentowania kredytów mieszkaniowych w stosunku do lat poprzednich, obawa przed wzrostem cen mieszkań w związku z podwyższeniem stawki VAT na materiały budowlane oraz wejściem Polski do Unii Europejskiej. Atutem były też z pewnością atrakcyjne warunku kredytowe, oferowane zwłaszcza w ramach promocji.

Uproszczenie procedur i szybsze rozpatrywanie wniosków kredytowych jest odpowiedzią na potrzeby klientów poszukujących szybkich i tanich kredytów hipotecznych. Wzrost popytu na kredyty mieszkaniowe to z jednej strony efekt wprowadzania przez banki coraz atrakcyjniejszych warunków kredytowych spowodowanych zarówno rozwojem ofert, jak i dużą konkurencją między bankami oraz wynik obniżenia oprocentowania kredytów mieszkaniowych w stosunku do lat poprzednich. Jednocześnie w związku z niższym oprocentowaniem kredytów wyższa była zdolność kredytobiorców do ich zaciągania, a dostępne kwoty kredytów były wyższe niż w latach poprzednich.
W ubiegłym roku uwidoczniła się tendencja do wydłużania okresu kredytowania. Dzięki temu kredytobiorca płaci niższą ratę, mając równocześnie wyższą zdolność kredytową. Okres kredytowania wydłużył np. DomBank - do 30 lat i MutliBank - aż do 45 lat.

Coraz więcej banków decydowało się na udzielanie kredytów na 100 proc. wartości nieruchomości. W zeszłym roku do banków kredytują-cych 100 proc. inwestycji dołączyły m. in. Millennium oraz Deutsche Bank.
Zaciągający kredyt mieszkaniowy musiał być jednak przygotowany na kilka dodatkowych opłat - np. prowizję za udzielenie kredytu. Zazwyczaj prowizja taka wynosiła od 0,7 do 2 proc. kwoty kredytu. Była to więc dla potencjalnego kredytobiorcy kwota znacząca. Pojawiły się jednak oferty, przy których bank odstępuje od tej opłaty. Warto zwrócić uwagę także na stosowane w GE Money Banku Mieszkaniowym oraz DomBanku Hipotecznym tzw. ubezpieczenia od ryzyka utraty pracy. Obowiązuje ono przez pierwszy okres spłaty kredytu. Niektóre banki wymagają także od kredytobiorców ustanowienia cesji z polisy na ży-cie.

Aż 60 proc. kredytów udzielonych w 2004 r. przypada na dwa wielkie bnaki: PKO BP i Bank BPH. Z walki o rynek nie rezygnuje trzeci gracz sektora bankowości hipotecznej - GE Money, który powiększył się w ubiegłym roku o GE Bank Mieszkaniowy. Do gry już w drugiej połowie 2004 r. wszedł DomBank, czyli wyspecjalizowane ramię Getin Banku, a także Bank Millenium. Każdy z nich chce w tym roku udzielić kredytów na ponad 1 mld zł. I jest to możliwe.
W opinii bankowców nic nie wskazuje na to, aby zainteresowanie kupnem mieszkania, a co za tym często idzie również kredytami mieszkaniowymi, zaczęło spadać. Mimo, że ceny nieruchomości w głównych miastach rosną, chętnych do zakupu nie brakuje. Na rynku widać również zwiększone zainteresowanie nieruchomościami ze strony inwestorów zachodnich, m. in. obywateli Wielkiej Brytanii.

Związkek Banków Polskich szacuje, że tegoroczny wzrost rynku kredytów hipotecznych może sięgnąć nawet 25-30 procent.
Andrzej Nierychło