Pożyczka konwencjonalna czy pożyczka FHA?

Jeśli jesteś gotowy na zakup domu, jedną z pierwszych rzeczy do rozważenia jest to, jaki rodzaj kredytu hipotecznego potrzebujesz. Pożyczki konwencjonalne i pożyczki FHA to dwie najbardziej popularne opcje dla kupujących domy, a także obecnych właścicieli domów, którzy chcą przefinansować swój kredyt hipoteczny. Główna różnica między nimi polega na tym, że pożyczki FHA są zabezpieczone przez rząd USA, podczas gdy pożyczki konwencjonalne nie są. Na tym jednak różnice się nie kończą. Wybór odpowiedniego kredytu hipotecznego ma znaczenie, ponieważ może mieć duży wpływ na koszt posiadania domu w dalszej perspektywie. Rozpoczynając proces zakupu domu należy rozważyć najważniejsze kwestie, porównując pożyczki konwencjonalne z pożyczkami Wymogi dotyczące zaliczki Pożyczki FHA od dawna są reklamowane jako opcja dla nabywców domów, którzy nie mają dużej ilości gotówki na zaliczkę. W ramach programu pożyczkowego FHA można kupić dom używając 3,5 proc. ceny zakupu na zaliczkę. W przypadku tradycyjnych pożyczek standardem było 20 proc. zaliczki, ale teraz można uzyskać kredyt hipoteczny za pośrednictwem Fannie Mae lub Freddie Mac z zaliczką w wysokości 3 proc. To może sprawić, że konwencjonalna pożyczka będzie nieco bardziej atrakcyjna dla kwalifikujących się nabywców. Prywatne ubezpieczenie hipoteczne Prywatne ubezpieczenie hipoteczne (Private Mortgage Insurance, PMI) ma zastosowanie, gdy wpłacasz zaliczkę mniejszą niż 20 proc. wartości domu za pomocą konwencjonalnej pożyczki. PMI to polisa ubezpieczeniowa dla pożyczkodawcy, która pozwala im odzyskać wszelkie straty finansowe w przypadku niespłacenia kredytu hipotecznego. Pożyczki FHA są również objęte prywatnym ubezpieczeniem hipotecznym, ale nazywa się je składkami ubezpieczenia hipotecznego (Mortgage Insurance Premium, MIP). Pożyczki konwencjonalne i pożyczki FHA różnią się pod względem obliczania i stosowania tych składek. W przypadku pożyczki FHA masz zarówno składkę z góry, jak i miesięczną. Premia z góry może zostać dodana do kredytu hipotecznego lub zapłacona przy zamknięciu; miesięczna składka jest uwzględniona jako część spłaty kredytu hipotecznego. W przypadku konwencjonalnej pożyczki hipotecznej za PMI zazwyczaj płacisz tylko miesięczną lub jednorazową składkę. Twoje stawki PMI zależą od wielkości twojej zaliczki i twojej zdolności kredytowej. Pożyczka FHA opiera się na uniwersalnej kalkulacji stawki premium. Pożyczki konwencjonalne mają tę zaletę, że PMI kończy się automatycznie po osiągnięciu 78 proc. współczynnika kredytu do wartości. W przypadku pożyczki FHA składka na ubezpieczenie kredytu hipotecznego obowiązuje przez cały okres trwania pożyczki. Jedynym sposobem na usunięcie tego jest przefinansowanie na konwencjonalną pożyczkę z 20-procentową zaliczką. Limity kredytu To, ile możesz pożyczyć, ma znaczenie, gdy porównujesz pożyczki konwencjonalne i FHA. Limity pożyczek FHA są określane na podstawie miejsca, w którym planujesz kupić i średnich cen domów w tym obszarze. Pożyczki konwencjonalne zwykle podlegają temu samemu limitowi, niezależnie od rynku, na którym kupujesz. Pożyczki konwencjonalne i FHA różnią się również rodzajem nieruchomości, na które można je wykorzystać. Na przykład konwencjonalna pożyczka może zostać wykorzystana na zakup głównego miejsca zamieszkania, domu wakacyjnego lub nieruchomości do wynajęcia. Pożyczki FHA są w większości ograniczone do kupujących, którzy zamierzają wykorzystać zakupiony dom jako główne miejsce zamieszkania. Domy zakupione w ramach programu pożyczek FHA muszą również spełniać bardziej rygorystyczne standardy wyceny, aby kwalifikować się do kredytu hipotecznego. W tym sensie konwencjonalna pożyczka może mieć mniej przeszkód w zakupie. Kwalifikacja na pożyczki W przypadku pożyczek konwencjonalnych i FHA stosuje się różne standardy zatwierdzania pożyczkobiorców. Z punktu widzenia punktacji kredytowej pożyczki FHA są łatwiejsze do uzyskania. Minimalna ocena kredytowa potrzebna do uzyskania pożyczki FHA z zaliczką w wysokości 3,5 proc. wynosi 580. Możliwe jest uzyskanie pożyczki FHA z oceną kredytową poniżej tego progu, ale konieczne będzie zwiększenie zaliczki do 10 proc. ceny zakupu. Pożyczki konwencjonalne mają wyższą poprzeczkę w zakresie standardów kredytowych. Na ogół, aby uzyskać zezwolenie na konwencjonalny kredyt hipoteczny, zaleca się uzyskanie 620 punktów lub więcej, ale poszczególne banki mogą wymagać jeszcze wyższego wyniku. Pożyczkodawcy w przypadku obu rodzajów pożyczek będą również przyglądać się twojemu dochodowi i temu, jaka jego część idzie co miesiąc na spłatę długu. W przypadku pożyczki FHA możesz uzyskać zatwierdzenie przy wyższym współczynniku zadłużenia do dochodu (Debt To Income, DTI), ale konwencjonalne kredyty hipoteczne zwykle ograniczają akceptowalny wskaźnik DTI do 43 proc. Twoja ocena kredytowa i wskaźnik DTI mają znaczenie dla zatwierdzenia, ponieważ wpływają na stopę procentową, którą zapłacisz za pożyczkę. Ogólnie rzecz biorąc, pożyczki FHA oferują pożyczkobiorcom lepsze oprocentowanie niż pożyczki konwencjonalne. Niższa stopa procentowa oznacza niższe ogólne koszty kredytu hipotecznego, co jest szczególnie ważne, gdy rosną stopy procentowe. Decydowanie, co dla ciebie jest odpowiednie Zarówno pożyczki FHA, jak i konwencjonalne mogą oferować niskie zaliczki, ale pożyczki FHA mogą być korzystne dla pożyczkobiorców, którzy mają niższą zdolność kredytową. Wadą jest to, że nie będziesz w stanie wyeliminować prywatnego ubezpieczenia hipotecznego za pomocą pożyczki FHA, chyba że ją przefinansujesz. Obliczenie początkowego i całkowitego kosztu zakupu w przypadku pożyczki konwencjonalnej w porównaniu z pożyczką FHA może pomóc ci zdecydować, który z nich najlepiej pasuje do twojej sytuacji przy zakupie domu. Mariusz Misiewicz jest licencjonowanym agentem obrotu nieruchomościami z HomeSmart Connect w Chicago. Dzięki umiejętnościom i doświadczeniu oferuje usługi na wysokim poziomie, które należą się klientom. Od 2006 r. pracuje nie tylko z kupującymi i sprzedającymi, ale także z firmami REO. Zdobywca wielu nagród branżowych, m.in. ERA Top Producer Award, Coldwell Banker Outstanding Performance Award oraz International Sterling Society Award. Mariusz „Mario” Misiewicz HomeSmart Connect tel. (773) 412-0517 e-mail: [email protected] www.MisiewiczRealEstate.com