Wielokrotnie spotykaliśmy się z zapytaniami klientów, jak poradzić sobie z następującą sytuacją: „Co zrobić, wiele lat temu kupiłem/am działkę w Polsce razem ze znajomymi. W chwili obecnej jesteśmy w konflikcie. Nie potrafimy porozumieć się w zakresie tej współwłasności”?
Podobne historie zdarzają się często. Współwłasność może wynikać z dziedziczenia, rozwiązanego małżeństwa lub wspólnych inwestycji. Większość z nich sprowadza się do jednego: Czy istnieje możliwość zniesienia współwłasności i uwolnienia się od wspólnych niechcianych zobowiązań?
Przed odpowiedzią na to pytanie, wyjaśnijmy, czym jest współwłasność? Współwłasność występuje wtedy, gdy własność jednej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Istnieje współwłasność w częściach ułamkowych oraz współwłasność łączna.
Współwłasność łączna występuje przeważnie w związku małżeńskim, a ewentualne zniesienie tej współwłasności następuje poprzez dokonanie podziału majątku wspólnego po rozwodzie (z datą rozwodu współwłasność łączna staje się współwłasnością w częściach ułamkowych).
Temat podziału majątku wspólnego po rozwodzie był już omawiany, tak więc skupmy się na zwykłym zniesieniu współwłasności.
Po pierwsze, w przypadku istnienia porozumienia między stronami, zniesienia współwłasności można dokonać przed notariuszem poprzez spisanie aktu notarialnego znoszącego współwłasność. Takie rozwiązanie jest zdecydowanie najszybsze, ale też najbardziej kosztowne – wysokość taksy notarialnej zależy bowiem od wartości majątku, którego zniesienie dotyczy, a ta w przypadku nieruchomości bywa znaczna.
Ugodowego zniesienia współwłasności można również dokonać przed sądem. Standardowo, czynność taka może być dokonana na pierwszym terminie rozprawy i wiąże się z opłatą sądową w kwocie 300,- złotych. Należy jednak brać pod uwagę, że na taki termin można czekać kilka miesięcy.
W przypadku istnienia konfliktu między współwłaścicielami, w celu zniesienia współwłasności konieczne będzie złożenie odpowiedniego wniosku do sądu. Z uwagi jednak na konfliktowy charakter sprawy, może ona trwać nawet kilka lat a początkowa opłata sądowa wynosi nie 300 złotych, a 1000 złotych.
W jaki sposób można znieść współwłasność? Ustalmy to na przykładzie nieruchomości. Współwłasność nieruchomości można znieść w następujący sposób:
- poprzez dokonanie fizycznego podziału nieruchomości między współwłaścicieli; lub
- poprzez dokonanie fizycznego podziału, pomiędzy niektórych współwłaścicieli, ze spłatą pozostałych; lub
- poprzez przyznanie nieruchomości jednemu, lub kilku współwłaścicielom ze spłatą pozostałych; lub
- poprzez sprzedaż nieruchomości i dokonanie podziału środków ze sprzedaży zgodnie z posiadanymi udziałami.
Składając wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości do sądu, należy w nim wskazać żądany lub w przypadku zgody współwłaścicieli, ustalony sposób podziału nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że nie każdy z ww. sposobów zniesienia współwłasności będzie zawsze możliwy.
I tak np. aby dokonać fizycznego podziału, konieczne będzie sporządzenie opinii przez biegłego geodetę, który oceni, czy podział fizyczny jest w ogóle możliwy oraz w jaki sposób można go dokonać.
Podczas podziału fizycznego może dojść do sytuacji, w której wydzielone nieruchomości nie będą odpowiadały swoją powierzchnią wielkości posiadanych przez współwłaścicieli udziałów, lub też nieruchomości powstałych z podziału będzie mniej niż współwłaścicieli, w takiej sytuacji konieczne będą spłaty na rzecz właścicieli, którzy w wyniku podziału nie otrzymali żadnej nieruchomości lub dopłaty do wartości odpowiadającej wartości udziałów dla współwłaścicieli, którzy otrzymali nieruchomość o mniejszej wartości niż posiadany przez nich udział.
W sprawie o zniesienie współwłasności, w której nie ma zgodnego planu podziału i współwłaściciele nie zgadzają się również w zakresie oceny wartości nieruchomości, konieczne jest również powołanie biegłego rzeczoznawcy majątkowego, który sporządzi operat szacunkowy w zakresie wartości przedmiotu własności podlegającego podziałowi.
Ostatni sposób zniesienia współwłasności, w postaci sprzedaży nieruchomości wydaje się być najłatwiejszy i co do zasady niepotrzebna jest przy nim ingerencja sądu, zdarzają się jednak sytuacje w których żaden ze współwłaścicieli nie chce przejąć przedmiotu własności na wyłączną własność (z koniecznością spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli) jak również współwłaściciele nie są w stanie dojść do porozumienia w zakresie zgodnej sprzedaży nieruchomości. W takiej sytuacji, sąd może orzec konieczność sprzedaży komorniczej nieruchomości, która to sprzedaż jest najmniej korzystna dla współwłaścicieli, ponieważ sprzedaż przez komornika nastąpić może za kwotę poniżej rzeczywistej wartości przedmiotu współwłasności.
Jak więc widzimy, istnieje kilka sposobów „uwolnienia” się z niewygodnej sytuacji bycia współwłaścicielem. Nie każda z przedstawionych dróg jest szybka, ale na pewno nie ma sytuacji bez wyjścia.
adwokat Katarzyna Pawłowska – Kmiecik
Partner Kancelarii Adwokackiej PDP – Pawłowska, Dębowska, Puchalski sp.p. z siedzibą w Warszawie, której jednym z profili działalności jest prowadzenie spraw osób zamieszkałych za granicą. Posiada bogate doświadczenie, które wykorzystuje przy prowadzeniu sporów sądowych z zakresu prawa zobowiązań, prawa rodzinnego oraz prawa spadkowego. Doświadczenie zawodowe zdobyte w Stanach Zjednoczonych umożliwia jej obsługę klientów zagranicznych oraz prowadzenie spraw o charakterze międzynarodowym.
Kancelaria Adwokacka PDP – Pawłowska, Dębowska, Puchalski Spółka partnerska
ul. Poznańska 21 lok. 34, 00 – 685 Warszawa
+ 48 22-828-12-15, + 48 609 572 585, +48 500 188 483
www.kancelariapdp.pl
PDP Kancelaria
