Ewa Malcher
W zeszłym tygodniu jeden z moich klientów otrzymał wiadomość e-mailową od serwisu Zillow. Wynikało z niej, że wartość jego domu wzrosła o kolejne 2 tys. dol. w ciągu ostatnich 30 dni. Według Zestimate® w przyszłym roku wrośnie o kolejne 3,5 procent. Fantastycznie!
Tyle tylko, że to jedynie spekulacje. Jeśli chodzi o szacunki Zillow, należy traktować je z przymrużeniem oka, wręcz z dużą dozą rezerwy i należy odbyć szczerą rozmową z doświadczonym agentem nieruchomości.
„Klienci, sprzedający i kupujący rutynowo cytują szacunki Zestimate® agentom nieruchomości – i sobie nawzajem – jako mierniki wartości rynkowej” – czytamy ostatnio w „The Los Angeles Times”. „Jeśli szacunkowa wartość domu na sprzedaż wynosi 350 tys. dol., kupujący może zakwestionować cenę wywoławczą sprzedającego wynoszącą 425 dolarów. Sprzedający może również zażądać informacji od potencjalnych pośredników, dlaczego ich zdaniem nieruchomość powinna zostać sprzedana za jedyne 595 tys. dol., podczas gdy Zillow wycenia jej wartość na 685 tysięcy. Takie różnice to codzienność, stanowią one zmorę codzienności zawodowej wielu agentów sprzedaży nieruchomości.
Czy błędne szacunki Zillow są irytujące, niebezpieczne, czy gdzieś pośrodku? Wszystko zależy od indywidualnej sytuacji. Inwestor, sprzedający w dzielnicy domów luksusowych lub wnikliwy obserwator rynku może nie przejąć się błędem wartym 15 tys. dolarów. Ale dla wielu osób słowo Zillow może równie dobrze być „słowem bożym”. Więc tak, szacunki Zillow są niebezpieczne.
Błędy w cenach
Błędy w cenach sprzedaży stanowią jeden z problemów szacunków Zillow, który wskazała Investopedia. W swoich szacunkach Zillow bierze pod uwagę datę i cenę ostatniej sprzedaży. Niedokładne informacje mogą wpływać na szacunki, a ponieważ porównywalne sprzedaże również wpływają na wartość szacunkową domu, błąd w cenie sprzedaży jednej nieruchomości może mieć wpływ na szacunki dotyczące innych domów w okolicy.
Szacunek Zillow uwzględnia również faktycznie zapłacone podatki od nieruchomości, wyjątki od decyzji o ustaleniu wysokości podatku oraz inne publicznie dostępne dane. Niemniej jednak wartości nieruchomości asesora podatkowego mogą być niedokładne. Jego baza danych może zawierać błąd powodujący, że wyceniona wartość jest zbyt wysoka lub zbyt niska.
Zillow to najbardziej popularny portal internetowy zajmujący się wirtualną wyceną nieruchomości."
Krytykowane przez ekspertów z branży ubiegłoroczne wyceny Zillow zostały zaktualizowane dzięki nowemu algorytmowi. Spencer Rascoff, dyrektor generalny Zillow, nazwał szacunki cenowe jego firmy „dobrym punktem wyjścia” i przyznał się do średniego poziomu błędu wynoszącego około 8 procent. Według niego, dzięki nowemu algorytmowi granica błędu spadła do 6,1 procent.
Jednak trzeba pamiętać, że zastosowanie marginesu błędu Zillow, wynoszącego 6,1 proc., do średniej ceny domu sprzedawanego w USA, daje różnicę w cenie wynoszącą aż 14 tys. dolarów.
Brakujące dane
Sprawa komplikuje się jeszcze bardziej, gdy brakuje wszystkich danych wymaganych przez algorytm Zillow. Ograniczenie dostępnych informacji powoduje wzrost marginesu błędu. Otrzymana przez mojego klienta wiadomość e-mailowa zawierała kilka nowych ofert i informacje na temat ostatnio sprzedanych domów w okolicy. Zauważyć jednak można ciekawą rzecz, jeśli chodzi o te ostatnie sprzedaże. W wiadomości nie podano cen sprzedaży.
W przypadku domu mojego klienta cena szacunkowa sprzedaży jest za wysoka o dobre 11-15 tys. dolarów. Wiem to z mojej bezpośredniej wiedzy na temat cen sprzedaży nieruchomości w jego sąsiedztwie, a nie z cen wywoławczych, decyzji o ustaleniu wysokości podatku od nieruchomości, czy założonych cen sprzedaży w oparciu o tendencje.
I tu przechodzimy do kolejnego problemu, który prowadzi do błędnych szacunków. W wielu dzielnicach tendencje sprzedaży i ceny różnią się w zależności od ulicy. Tymczasem Zillow to program uogólniający i uśredniający. Według mojej wiedzy, budynek z dużą ilością mieszkań zlokalizowany niedaleko wpłynął kilka lat temu na obniżenie wartości domów znajdujących się na ulicach obrzeżnych. Sprzedaże domów z jednym piętrem również napotkały trudności.
Do tego dochodzi fakt, że dzielnica ta jest podzielona między dwie szkoły podstawowe. Zillow nie wie, którą z nich preferuje kupujący Jednak mieszkańcy okolicy i lokalni agenci nieruchomości wzięliby tę kwestię pod uwagę. Doświadczony broker sprzedaży nieruchomości jest absolutnie niezbędny w procesie kupna i sprzedaży nieruchomości rezydencyjnych i żaden zautomatyzowany serwis wyceny nieruchomości, jak na przykład Zestimate®, w tym go nie zastąpi.
