Prawie dziesięć lat po tym, jak kryzys w sektorze nieruchomości zapoczątkował gwałtowne zmiany na rynku, w zeszłym roku sytuacja w końcu się ustabilizowała. Jednak wraz z wyborem Donalda Trumpa na prezydenta znów dało się zaobserwować na rynku nieruchomości rosnącą niepewność. Mimo że prezydent elekt zbudował swoje imperium na nieruchomościach, to stosunkowo niewiele mówi o ewentualnych zmianach polityki, jakie mógłby wprowadzić w tym sektorze. Takie zachowanie nie jest jednak nietypowe z uwagi na fakt, iż rynek nieruchomości radzi sobie dobrze i ogólnie nie jest to kwestia podejmowana w kampaniach wyborczych.
Czego możemy się spodziewać w nadchodzącym 2017 roku?
1. Wzrost cen będzie napędzać wartość netto domów
Jak wynika z najnowszego raportu CoreLogic po 6,3-procentowym wzroście w ciągu ostatniego roku, do września 2017 roku ceny domów są gotowe pójść w górę o kolejne 5,2 proc. Rosnące ceny podwoiły wielkość kapitału własnego w nieruchomościach Amerykanów, przy czym przeciętny właściciel domu zyskał ponad 11 tys. dol. w samym tylko zeszłym roku. Jeśli ceny nieruchomości zgodnie z przewidywaniami nadal będą rosnąć, Amerykanie zyskają w przyszłym roku łącznie miliard dolarów w kapitale własnym.
2. Oprocentowanie kredytów hipotecznych idzie w górę
Tuż po wyborach stopy procentowe tradycyjnych kredytów poszły w górę o prawie ćwierć punktu procentowego, co stanowiło najszybszy wzrost od czasu histerii zwanej taper tantrum w 2013 roku. A to może być dopiero początek. Oczekuje się, że Rezerwa Federalna będzie nadal podnosić stopy w oparciu o silną gospodarkę. Nawet przed wyborem Trumpa na prezydenta Stowarzyszenie Bankowców Hipotecznych przewidywało, że do końca 2017 roku oprocentowanie osiągnie 4,8 proc. (wzrost o prawie dwa punkty procentowe).
Oznacza to, iż kredytobiorcy, którzy chcą refinansować swój kredyt, powinni zrobić to na początku roku, a kupujący powinni rozważyć zablokowanie swoich stóp procentowych podczas procesu zamykania transakcji. Chociaż niektórzy obawiają się, że wzrost oprocentowania może stłumić rynek nieruchomości, to stabilizacja zatrudnienia i wzrost płac stanowią większe czynniki dotyczące aktywności związanej z nieruchomościami niż stopy procentowe.
3. Coraz łatwiej będzie uzyskać kredyt hipoteczny
Jak wynika ze wskaźnika dostępności kredytów hipotecznych, obecnie łatwiej jest uzyskać kredyt niż w ciągu ostatnich ośmiu lat. Stanowi to odzwierciedlenie wzrostu dostępności zarówno kredytów typu „jumbo”, jak i kredytów wymagających niskiego wkładu własnego. Również banki mogą być bardziej skłonne do współpracy z kredytobiorcami w ciągu najbliższych kilku lat, ponieważ mogą chcieć nadrobić spadek transakcji refinansowań, gdy stopy procentowe pójdą w górę. Szala przechyla się nieco w kierunku rozluźnienia warunków kredytowych. Nie sądzę, aby to się zmieniło wraz z nową administracją. Raczej zaobserwujemy tu przyspieszenie.
4. Stabilizacja czynszów
Według prognozy serwisu Zillow, pomimo iż czynsze w większości dużych obszarów metropolitalnych w przyszłym roku będą nadal wzrastać, podwyżka ta nie powinna wynieść więcej niż 1,7 proc. Ten skromny skok nastąpi po latach dwucyfrowych wzrostów w wielu miejscach i odzwierciedla fakt, iż podaż w końcu dogania popyt, w miarę jak firmy budowlane stawiają nowe budynki mieszkalne, aby pomieścić prawie 40 proc. Amerykanów, którzy decydują się na wynajem zamiast kupna.
5. Udział nabywców kupujących za gotówkę zbliży się do normalnego poziomu
Po raz pierwszy od 2007 roku liczba nabywców kupujących za gotówkę w tym roku spadła poniżej 30 proc. CoreLogic przewiduje, iż w ciągu najbliższych dwóch lat liczba klientów płacących gotówką będzie nadal spadać, do czasu osiągnięcia historycznej średniej na poziomie około 25 procent. To dobra wiadomość dla niektórych nabywców, którym trudno było w ostatnich latach konkurować w wojnach przetargowych z kupującymi za gotówkę.
6. Nowe domy będą coraz mniejsze
Średnia powierzchnia kwadratowa nowych domów zmalała w tym roku po raz pierwszy od czasu recesji. Mniejsze domy są produktem kilku trendów napędzających rynek nieruchomości, w tym wyższego popytu na domy blisko centrów miast, gdzie przestrzeni jest mało oraz utrzymującego się wzrostu przeprowadzek do niewielkich domów.
Zmiana ta odzwierciedla ponowne zainteresowanie budowniczych osobami kupującymi po raz pierwszy. Deweloperzy budują mniejsze domy, ponieważ kupujący nie mogą już sobie pozwolić na kupno większych.
7. Zapasy pozostaną na niskim poziomie
Choć buduje się coraz więcej, to wciąż jest to wydajność na poziomie około 60 proc. normalnego tempa. Całkowite zapasy nieruchomości na koniec września wzrosły o 1,5 proc. do nieco ponad dwóch milionów istniejących domów na sprzedaż, ale to wciąż 7 proc. mniej niż przed rokiem. We wrześniu niesprzedane nieruchomości wynosiły 4,5 proc. miesięcznych zapasów, co stanowi spadek w porównaniu do 4,6 proc. w poprzednim miesiącu (zapasy na 6 miesięcy podaży są uważane za zdrowy rynek). Ten utrzymujący się brak nieruchomości jest jednym z głównych czynników odpowiadających za wzrost cen. Napędza go popyt i podaż, brak przystępnych cenowo zapasów winduje ceny domów w górę.
8. Mniejsza rola zagranicznych nabywców
Nabywcy z zagranicy, którzy w ostatnich latach pomagali napędzać rynek luksusowych nieruchomości w tym roku nieco się wycofali z powodu rosnących cen, aprecjacji dolara i zwiększonych kontroli Departamentu Skarbu. Trend ten może przyspieszyć, gdyż inwestorzy zagraniczni ważą wpływ prezydentury Trumpa na zakup nieruchomości w USA.
9. Początkujący nabywcy będą mieli coraz łatwiej
Po latach izolacji rynek stał się nieco bardziej przyjazny dla kupujących dom po raz pierwszy. Jeśli chodzi o podaż, firmy budowlane stawiają na takie modele biznesowe, które zapewnią produkt, jakiego szukają początkujący nabywcy, czyli np. na domy miejskie (tzw. townhouses), a jeśli chodzi o popyt, pomocny będzie tu wzrost płac i demografia dzisiejszych milenialsów, którzy na później odkładają zawarcie małżeństwa i decyzję o posiadaniu dzieci.
Pokolenie milenium ma większą pewność zatrudnienia, więc lepiej kwalifikuje się na kredyty hipoteczne, zwłaszcza z opcją niskiego wkładu własnego. Podczas gdy zapasy są wciąż niskie, wielu inwestorów instytucjonalnych opuściło rynek, co sprawia, że łatwiej jest początkującym nabywcom rywalizować o domy na start.
Tom Dudzinski
broker zarządzający, sprzedaje nieruchomości od 1990 roku, własne biuro prowadzi od 2001 roku. Zdobywca wielu nagród i wyróżnień, autor licznych publikacji, autor cotygodniowego radiowego magazynu Posiadłość, członek Chicago Association of REALTORS®, Illinois Association of REALTORS® oraz National Association of REALTORS®.
Ewa Malcher
