Osoby przymierzające się do kupna nieruchomości początkowo rozważają scenariusz, aby zaraz po podpisaniu umowy móc zabrać swoje rzeczy z mieszkania, które na przykład wynajmują, przenieść je do nowej lokalizacji i tam po prostu je wypakować. Ta wizja często pęka jak bańka mydlana już po pobieżnym zapoznaniu się z ofertą rynku nieruchomości.
Okazuje się, że mieszkania gotowe do wprowadzenia się tuż po sfinalizowaniu transakcji są po prostu najdroższe i nie każdego na nie stać. Zwłaszcza że w cenę mieszkania jest już wliczony remont, a sprzedający do jego kosztów dolicza w oczywisty sposób prowizje za inwestycje. Szybko więc zaczynamy się zastanawiać, czy nie lepiej kupić dużo tańsze mieszkanie i wyremontować je tak, jak będzie się nam najbardziej podobało. A może zamiast wyremontowanej nieruchomości lepiej w tej cenie kupić większe mieszkanie lub dom wymagający pracy, zyskując być może nawet dodatkowy pokój?
Cóż, nie każdy jest specjalistą budowlanym i nie każdemu będzie dane świadome zmierzenie się z remontem. Być może część osób nigdy by się tego nie podjęła, gdyby wiedziała, co je czeka. Kupno domu na rynku wtórnym to zawsze wielka niewiadoma. Nawet jeśli oferta jest wymarzona, to może okazać się, że remont domu będzie koszmarem i pochłonie ogromne środki. Dlatego zanim podpiszesz umowę, musisz sprawdzić stan techniczny domu.
Co sprawdzić? Od czego zacząć? Odpowiedzialność jest duża. Jeśli zdecydujemy się na zakup, w którym później ujawnią się ukryte wady, których nie zauważymy na czas, czekają nas duże wydatki. Tu nieoceniona jest ekspertyza licencjonowanego inspektora budowlanego. Specjalista znajdzie wady budynku i oceni możliwości naprawy lub przebudowy. A jeśli wykryje jakieś uszkodzenia, należy zlecić dokładniejsze badania. Wydatek związany z zatrudnieniem fachowca zwróci się – uzyskamy szczegółową informację na temat zakresu i kosztu napraw, co być może uratuje nas przed podjęciem błędnej decyzji w wyborze nieruchomości. I powiedzmy sobie szczerze, czasami starego domu nie warto remontować. Architektura, zastosowane rozwiązania, materiały, stan techniczny są często tak słabe, że najlepiej go zburzyć. Idziemy oglądać budynek, a ostatecznie... zaczynamy negocjować zakup działki z budynkiem do rozbiórki.
Decydujemy się na remont. Z kim remontować?
Najlepiej wybrać kogoś z polecenia. Unikniemy wtedy niepewności, czy ten fachowiec jest w ogóle fachowcem, a może dopiero się uczy. Są fachowcy, tzw. „złote rączki” którzy zrobią całe mieszkanie od A do Z, a są też tacy, którzy znają się tylko na swojej działce, czyli np. układaniu płytek, elektryce lub hydraulice. Można też zdecydować się na firmę, która siłą większej ilości robotników będzie w stanie wyremontować mieszkanie szybko i kompleksowo. Oczywiście można to wszystko próbować zrobić samemu. Za każdym z tych wyborów kryje się kalkulacja czasu, jakości i ceny.
Najtaniej oczywiście wyjdzie nam wykonanie wszystkiego własnoręcznie i z pomocą kolegów, szwagrów, wujków i kuzynów. Trzeba jednak liczyć się z tym, że pochłonie to bardzo dużo czasu i pomimo największej staranności nie wszystko uda się wykonać poprawnie bez specjalistycznych maszyn i urządzeń, w które wyposażone są profesjonalne firmy remontowe. I na końcu może się jednak okazać, że nie było tak tanio, biorąc pod uwagę koszt ciągłego wynajmowania innego mieszkania, straty materiałów wynikające z błędów uczenia się i koszty imprez na rzecz kolegów, szwagrów, wujków i kuzynów w podzięce za pomoc.
Przeciwstawnym wyborem będzie wybór firmy, którą moglibyśmy nazwać generalnym wykonawcą. Firma zadba o pozwolenia budowlane, wykona kalkulacje i przedstawi do zaakceptowania kosztorys uwzględniający kompleksowy remont. Oczywiście firma musi zarobić i przez to będzie to operacja najdroższa. Będzie musiała zapłacić pracownikom, opłacić ich ubezpieczenie i podatki, sama zapłacić podatek i dodatkowo jeszcze wygenerować zysk. Dobrą stroną tego rozwiązania będzie to, że okres wykonania remontu nie powinien być dłuższy niż parę tygodni, a nas nie będzie obchodziło nic – nie będzie konieczności zwalniania się z pracy, uczenia się budowlanki itp.
Teoretycznie po zgłoszeniu zakończenia prac powinno się przyjść, zaakceptować ich jakość, zlecić kilka kosmetycznych poprawek i zapłacić. Ryzykiem tej operacji jest to, że często wykonawca będzie chciał zrobić remont jak najmniejszym kosztem, a to oznacza tanią siłę roboczą i marnej jakości materiały. Osoby, które przez to przeszły, wiedzą, jak trudne jest użeranie się z niesolidnym wykonawcą i ile czasu, i pieniędzy kosztuje poprawianie tego, co ktoś zepsuł. A więc przed zatrudnieniem firmy musimy upewnić się, że mamy do czynienia z rzetelnym wykonawcą.
Temat remontu można przeanalizować jeszcze z wielu innych stron. Każdy, kto przez to przeszedł, miałby do opowiedzenia swoją historię. Lepiej oczywiście byłoby się w tej tematyce w ogóle nie orientować i kupić dom gotowy do zamieszkania. Ale kwestie cenowe w wielu przypadkach przeważają nad kwestiami wygody. Niewątpliwą zaletą wykonania remontu będzie fakt, że wykonamy go według własnego pomysłu i gustu. A koszty? Liczmy, że koszt remontu dodany do ceny zakupu nie powinien przekraczać wartości rynkowej danej nieruchomości.
Joanna Koperski, Maciej Wierzchucki
wieloletni licencjonowani agenci na amerykańskim rynku obrotu nieruchomościami, świadczący swoje usługi w Chicago i na przedmieściach. Członkowie Krajowego Związku Agentów Obrotu Nieruchomościami (National Association of REALTORS®), Stanowego Związku Agentów Obrotu Nieruchomościami (Illinois Association of REALTORS®) oraz North Shore Barrington Association of Realtors®. Maciej Wierzchucki jest także właścicielem firmy inwestycyjnej zajmującej się kupnem i sprzedażą nieruchomości dochodowych. Joanna Koperski ponadto jest członkiem Izby Handlowej w Lake Forest (Lake Forest Chamber of Commerce), jak również jednym z czołowych agentów z wieloma osiągnięciami (2014 @Properties Top Producer Award, 2014 Top Team Award Lake Forest, Top 5% of Illinois REALTORS®).
Joanna Koperski, tel. (847) 668 0096
Maciej Wierzchucki, tel. (773) 704 0271
Ewa Malcher
