Elżbieta Baumgartner
Kiedy podatek od sprzedaży nieruchomości
Zaznaczam, że informacje zawarte w tym artykule dotyczą wyłącznie podatków polskich. Podatek dochodowy od osób fizycznych (zwany PIT – skrót od Personal Income Tax) płaci się od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli to zbycie zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości. Za nieruchomość uznaje się dom, mieszkanie lub ich części, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów. Piszę w tym artykule o mieszkaniu, ale pamiętajmy, że przepisy dotyczą również innych rodzajów nieruchomości.
PIT obliczany jest od dochodu (zysku), a dochód to cena sprzedaży mieszkania (przychód) pomniejszona o koszt uzyskania przychodu oraz o koszty transakcji kupna/sprzedaży (opłaty, honoraria i podatki). Podatek wynosi 19 proc. od zysku; jest liniowy i nie zależy od wysokości innych przychodów podatnika.
Koszt uzyskania przychodu to koszt nabycia czy wybudowania mieszkania (podobny do amerykańskiej podstawy podatkowej – cost basis). Można do niego również zaliczyć udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości poniesione w czasie jej posiadania. Wysokość poniesionych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Krótko mówiąc – sprzedasz nieruchomość umiejscowioną w Polsce z zyskiem, to od tego zysku grozi ci w Polsce 19-procentowy podatek liniowy. Istnieją dwie metody uniknięcia tego podatku. Pierwsza, to posiadać mieszkanie dłużej niż pięć lat, a druga – skorzystać z ulgi mieszkaniowej. W jednej i w drugiej kwestii w opodatkowaniu nieruchomości sprzedanych po 1 stycznia 2019 roku nastąpiły zmiany.
Łatwiej z nieruchomością nabytą w spadku
Jeżeli dostaniesz mieszkanie w spadku czy drogą darowizny od najbliższych krewnych w ramach tzw. “zerowej” grupy podatkowej (pierwsza grupa podatkowa z wyjątkiem teściów), to będzie ono całkowicie zwolnione z podatku od spadków i darowizn bez względu na jego wartość, pod warunkiem, że ten spadek (darowiznę) zgłosisz do urzędu podatkowego w przepisowym terminie. Sytuacja zmienia się natomiast, jeżeli chcesz to mieszkanie sprzedać.
Przykład: Powiedzmy, że odziedziczyłeś mieszkanie po matce warte 100 000 zł i postanowiłeś je zaraz sprzedać. Chociaż unikasz podatku od spadku, po sprzedaży grozi ci podatek dochodowy od twego zysku. Ile masz zysku? Koszt uzyskania przychodów z odziedziczonego mieszkania wynosi ZERO, a koszt transakcji to zapłacony podatek od spadków i darowizn (też ZERO w twoim przypadku). Z tego powodu twój zysk (dochód) jest równy cenie sprzedaży – 100 000 zł, a podatek PIT – 19 000 zł. Jak go uniknąć?
Jak było: Przed 1 stycznia 2019 obowiązywała ogólna zasada pięciu lat: tyle trzeba było poczekać ze zbyciem naszej nieruchomości, żeby nie płacić od sprzedaży 19-procentowego podatku. Okres pięciu lat zaczynał się liczyć od końca roku, w którym nabyliśmy nieruchomość. Zasada pięciu lat pozostaje, ale jest inaczej liczona.
Jak jest: W przypadku nieruchomości nabytych w spadku (lub drogą darowizny) począwszy od 1 stycznia 2019 roku, okres pięcioletni liczy się od momentu, w którym spadkodawca nabył nieruchomość, a nie – jak było do tej pory – od chwili odziedziczenia jej przez kolejną osobę. Zatem jeśli dostałeś mieszkanie w spadku po mamie, która była jego właścicielką od wielu lat, to lokal możesz od razu sprzedać bez podatku.
Warto jeszcze dodać, że gdy podatki obowiązują, to przy ich rozliczeniu można uwzględnić wydatki na nabycie lub wytworzenie nieruchomości przez spadkodawcę. Kosztem spadkobiercy będą też długi i ciężary spadkowe, w tym roszczenia o zachowek.
Fiskus łagodniejszy dla małżonków
Od lat problemy przysparzała interpretacja przepisów dotyczących podatków po sprzedaży nieruchomości objętych wspólnością majątkową małżeńską. Jest ona bowiem szczególnym rodzajem współwłasności łącznej, bezudziałowej, w której uprawnienia małżonków do poszczególnych składników majątku przysługują niepodzielnie obojgu małżonkom.
Jak było: Urząd Skarbowy domagał się podatków, jeżeli wdowa czy wdowiec nie odczekali pięciu lat po śmierci małżonka, a rozwiedzeni małżonkowie – pięciu lat po rozwodzie. Sądy administracyjne wielokrotnie stawały po stronie podatników.
Jak jest: Uwzględniając liczne orzeczenia sądów administracyjnych, przepisy teraz precyzują, że w przypadku sprzedaży nieruchomości po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytej do majątku wspólnego małżonków, pięcioletni okres jest liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej. Zmiana przepisu w tym zakresie legalizuje interpretację wywalczoną przez podatników w sądach.
Zmiany w uldze mieszkaniowej
Wolne od podatku PIT są dochody ze sprzedaży nieruchomości, jeżeli uzyskane przychody z tego tytułu przeznaczone zostaną w przeciągu określonego czasu wydane na własne cele mieszkaniowe, do których zalicza się m.in. nabycie budynku mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, a także na budowę, adaptację czy też remont własnego budynku lub lokalu mieszkalnego (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT).
Za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się też spłatę kredytu wraz z odsetkami, w tym także zaciągniętego na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych, ale wyłącznie wtedy, gdy kredyt został zaciągnięty przed dniem sprzedaży mieszkania.
Jak było: Wielu podatników przeznaczało przychód na nabycie nieruchomości od dewelopera. W ciągu 2 lat pieniądze wpłacali, deweloper dom budował, ale gdy odpisanie aktu notarialnego następowało po przekroczeniu terminu dwóch lat i ulga przepadała.
Jak jest: Od 1 stycznia 2019 roku okres wydania środków na własne cele mieszkaniowe został wydłużony do trzech lat. Pamiętaj jednak, że w ciągu tych trzech lat musisz stać się już pełnoprawnym właścicielem nowej nieruchomości, którą sfinansujesz pieniędzmi ze sprzedaży poprzedniej.
Czy można kupić nieruchomość poza Polską?
Ulga mieszkaniowa przysługuje również, jeżeli wydatki na własne cele mieszkaniowe zostaną poniesione poza granicami Polski, ale tylko w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. Stany Zjednoczone nie należą do żadnej z tych struktur, a to oznacza, że zakup domu czy mieszkania na terenie USA nie uprawnia nas do zwolnienia z polskiego podatku od zysku ze sprzedaży polskiego lokum.
Podatki amerykańskie
W Stanach odbiorca nie płaci federalnych podatków od darowizny albo spadków, bo za to odpowiedzialna jest masa spadkowa zmarłego. Dwanaście stanów i Dystrykt Kolumbii przewidują stanowe podatki od spadków, a sześć stanów nakłada na spadkobierców inheritance tax. Maryland jest jedynym stanem, który nakłada zarówno podatek od spadków, jak i podatek od spadków.
Niezależnie od podatków spadkowych, spadkobiercy grozi podatek kapitałowy po sprzedaży odziedziczonej czy otrzymanej nieruchomości, niezależnie od tego, czy jest ona umiejscowiona w Stanach czy zagranicą. Spytaj swego księgowego, albo sięgnij po którąś z książek wymienionych poniżej, bo jest to obszerny temat.
Elżbieta Baumgartner
nie jest prawnikiem, a artykuł ten nie powinien być uważany za poradę prawną. Jest autorką wielu książek-poradników, m.in. „Jak chować pieniądze przed fiskusem”, „Jak kupić dom mądrze i nie przepłacić”, „Podręcznik właściciela domu”. Są one dostępne w D&Z House of Books, 5507 W. Belmont Ave. w Chicago, albo w wersji elektronicznej bezpośrednio od wydawcy, Poradnik Sukces, www.poradniksukces.com, tel. 1-718-224-3492.
www.poradniksukces.com
