Obawy o nieruchomości w centrum Chicago, asesor powiatu Cook uspokaja

Asesor powiatu Cook Fritz Kaegi w swoim ostatnim wystąpieniu w City Club of Chicago starał się uspokoić obawy dotyczące „spirali zagłady” i rosnących rachunków za podatki od nieruchomości. Kaegi podkreślił, że droższe budynki biurowe w centrum Chicago radzą sobie dobrze, a obawy o spadek wartości tych nieruchomości są przesadzone. Jego wystąpienie było także próbą poprawienia wizerunku. Opublikowane w ostatnim czasie raporty ujawniły poważne niedociągnięcia w pracy biura asesora powiatu Cook, które kosztują słono podatników. Nieprawidłowe wyceny nieruchomości mogły kosztować powiat aż 444 miliony dol. Kaegi obiecał poprawę dokładności ocen i audyt wewnętrznych procesów biura.

„Droższe budynki biurowe radzą sobie dobrze” – powiedział asesor powiatu Cook Fritz Kaegi podczas swojego wystąpienia 5 września w City Club of Chicago. „Czynsze utrzymują się na dobrym poziomie, wyceny są stabilne, a zajęcie powierzchni w budynkach prestiżowych wygląda dobrze”.

Teoria „spirali zagłady” głosi, że gdy duże budynki komercyjne mają niższe wyceny, zwiększa to obciążenie podatkowe właścicieli domów, co prowadzi do exodusu mieszkańców. Mniejsza liczba płacących podatki oznacza, że ci, którzy zostają, muszą pokryć większą część podatków, co prowadzi do dalszych wyprowadzek, utraty właścicieli domów i firm, a w efekcie do przyspieszonego odpływu kapitału i gospodarczego upadku. Obawy te wywołane są historycznie wysokimi wskaźnikami pustych powierzchni w biurowcach w centrum Chicago w pierwszej połowie 2024 roku oraz falą przejęć budynków.

Jednak biurowce w okolicach Loop, w tym w Fulton Market i w dzielnicy Near North Side, stanowią mniejszą część bazy podatkowej miasta, niż powszechnie się uważa – tylko 20 proc., a nie 40 proc. lub 50 proc., jak niektórzy przypuszczają – argumentował Kaegi.

Niższej klasy budynki biurowe odnotowują bardziej drastyczne spadki wartości z powodu pustych powierzchni, co Kaegi przypisał trendom pracy zdalnej. Jednak te nieruchomości niższej klasy stanowią – jak stwierdził Kaegi – „mniej niż 5 proc. bazy podatkowej Chicago”. „Zagrożenie jest mniejsze, niż myślicie.”

Najnowsze lub wyremontowane drapacze chmur radzą sobie dobrze, zgodnie z ostatnim raportem firmy Savills, zajmującej się nieruchomościami komercyjnymi.

Co więcej, obszar Loop posiada wbudowany mechanizm amortyzacji w postaci dystryktów finansowania przyrostu podatkowego (Tax Increment Financing, TIF). Niektóre z największych budynków w mieście – w tym Willis Tower – znajdują się w takich dystryktach TIF. Jeśli wartość biurowców spadnie, nie wpłynie to na ogólną bazę podatkową miasta, a jedynie na salda funduszy poszczególnych dystryktów TIF.

Mimo to wielu właścicieli domów w Chicago i na przedmieściach zostało zaskoczonych nowymi wycenami ich nieruchomości. Mediana wartości domów jednorodzinnych ustalona przez asesora Kaegiego wzrosła od 16 proc. do 19 proc. w kilku chicagowskich dzielnicach oraz na przedmieściach w powiecie Cook.

„Ostatnie trzy lata były najsilniejszym trzyletnim okresem dla cen nieruchomości w powiecie Cook i w Chicago w ciągu ostatnich 20 lat” – powiedział Kaegi, dodając: „Ludzie wciąż dostosowują się do tej sytuacji”.

To dostosowanie oznaczało rekordowe wzrosty podatków od nieruchomości na południowych przedmieściach w tym roku i na północnych w ubiegłym roku. Kaegi częściowo obwinia Board of Review, powiatową komisję, która rozpatruje odwołania od naliczonych podatków od nieruchomości. Jednocześnie asesor przyznał, że obniżki podatków dla właścicieli nieruchomości komercyjnych zwiększają obciążenia podatkowe dla właścicieli nieruchomości rezydencyjnych.

Kaegi powiedział, że pracuje nad ustawodawstwem, które ma zapewnić ulgę właścicielom domów o niskich dochodach, którzy doświadczają dużych wzrostów swoich rachunków podatkowych. Jednak Kaegi nie spodziewa się przedłożenia tego projektu ustawodawcom stanowym przed wiosną przyszłego roku. Nie zidentyfikował również źródła finansowania tej inicjatywy.

Wystąpienie asesora powiatu Cook w City Club nastąpiło po dochodzeniu przeprowadzonym w ubiegłym miesiącu przez dziennik „Chicago Tribune” i Illinois Answers Project, które ujawniło, że jego biuro błędnie sklasyfikowało setki nieruchomości w całym powiecie Cook.

Z opublikowanego w połowie sierpnia artykułu „Luksusowy dom czy pusty plac?” wynikało, że błędy klasyfikacji 620 nieruchomości spowodowały, że w ciągu zaledwie jednego roku powiat stracił aż 444 miliony dolarów. Problem polegał na tym, że luksusowe nieruchomości były mylnie klasyfikowane jako puste działki, a nowe budynki oraz istotne ulepszenia domów i biznesów nie zostały uwzględnione w ocenach.

Niedokładności dotyczące klasyfikacji nieruchomości obejmują cały powiat Cook – od posiadłości wartych 11 milionów dolarów na North Shore po skromne domy w Lynwood na południowych przedmieściach.

Niedoszacowania wartości mogą spowodować, że właściciele będą musieli płacić więcej niż wynika to z ich udziału w podatkach od nieruchomości, gdy inni płacą mniej. Nawet jeśli biuro Kaegiego poprawi błędy, może to prowadzić do drastycznych zmian w rachunkach podatkowych, a to może przełożyć się na dziesiątki tysięcy dolarów do zapłacenia dla właściciela nieruchomości.

Kaegi obiecał, że jego biuro przeprowadzi audyt i zrewiduje swoje wewnętrzne procesy, aby poprawić dokładność przyszłych ocen.

Joanna Trzos
[email protected]