Tomasz Deptuła
Posiadanie własnego domu zawsze było w Stanach jednym z najważniejszych elementów American Dream. Dziś spełnienie tego marzenia stało się szczególnie trudne. Domów jest mało, są drogie, a kredyt hipoteczny staje się coraz droższy.W ostatnich miesiącach spadały wskaźniki sprzedaży nieruchomości zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.Winą za ten stan rzeczy obciąża się przede wszystkim wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych. Zdaniem ekonomistów, przekroczenie progu 7 proc. w przypadku 30-letnich pożyczek o stałym oprocentowaniu praktycznie zamroziło rynek nieruchomości. Przymierzający się do zakupu pierwszego domu doskonale pamiętają, że w latach 2020-2021 30-letni kredyt kosztował poniżej 4 procent rocznie, a w latach po 2010 r. utrzymywał się poniżej 5 proc.Dziś aż 71 proc. potencjalnych nabywców deklaruje powstrzymanie się z decyzją do czasu spadku stóp procentowych. Wysokie stopy zniechęcają także rodziny przymierzające się do zmiany nieruchomości, ponieważ koszty spłacania kredytu kolejnego domu mogą okazać się dużo wyższe.Innym problemem jest dostępność domów na rynku. Dziś średnia nieruchomość zmienia właściciela bardzo szybko – średnio upływa 2,6 miesiąca od wystawienia na sprzedaż. Za zdrowy poziom dla rynku uważa się okres 6 miesięcy. Z powodu niskiej podaży ceny domów w stosunku do średnich dochodów Amerykanów stały się także zbyt wysokie. Agenci nieruchomości sygnalizują, że w wielu przypadkach dochodzi do licytacji ofert, co jeszcze podbija ceny na rynku. Dziś za prosty rodzinny dom płaci się w USA między 300 a 500 tys. dol. (oczywiście nie licząc wielkich metropolii i modnych miejscowości, gdzie jest dużo drożej), co – jak podkreślają ekonomiści – przy obecnych kosztach kredytów jest bardzo wysokim przedziałem. W kwietniu średnia (mediana) cena domu w USA wynosiła 434 tys. dol. i była o 6 proc. wyższa niż rok wcześniej. Te dane nie mówią wszystkiego: o ile w 2019 roku gospodarstwo domowe o średnich dochodach mogło pozwolić sobie na zakup nieruchomości w 94 proc. wszystkich powiatów w USA, dziś jest to możliwe w przypadku 63 proc. powiatów. Poza zasięgiem średnio zamożnych znalazły się przede wszystkim powiaty stanów Zachodu i większości Florydy – mekki dla przyszłych i obecnych emerytów.Może to marne pocieszenie, ale wypada w tym miejscu wspomnieć, że kiedyś było… jeszcze trudniej. Starsze pokolenie imigrantów, które kupowało domy w minionym tysiącleciu, pamięta, jakim wysiłkiem było uzbieranie pieniędzy na pierwszy dom i zabezpieczenie spłat rat pożyczek. Ponieważ Stany Zjednoczone wychodziły wówczas z inflacji, stopy oprocentowania były dużo wyższe niż dziś – często nawet dwucyfrowe. Uzbieranie pieniędzy na wkład własny i spłacanie rat kredytu okazywało się ogromnym wyzwaniem. Później, gdy stopy oprocentowania spadały, milionom posiadaczy nieruchomości udało się przefinasować pożyczki na dużo niższy procent. Innym mało przyjemnym wspomnieniem było nabrzmiewanie bańki spekulacyjnej na rynku nieruchomości w latach 2004-2007, zakończone spektakularnym krachem i wielką recesją.Co idzie w górę, prędzej czy później zacznie spadać – tę trywialną prawdę znają dobrze rynki finansowe. Co prawda, ekonomiści zgodnie twierdzą, że powrót do stóp poniżej 4 proc. jest trudny w dającej się przewidzieć przyszłości, ale prognoza Realtor.com mówi o spadku do końca roku oprocentowania 30-letniego kredytu do poziomu ok. 6,5 proc. I do takich wysokości trzeba się pozwoli przyzwyczajać – przekonują eksperci. Historycznie to 7 proc. a nie 4 proc. oprocentowania jest sytuacją normalną, zwłaszcza gdy inflacja utrzymuje się na uporczywie wysokim poziomie, a Rezerwa Federalna zwleka z obniżaniem stóp procentowych. Do tej sytuacji trzeba więc zdroworozsądkowo przywyknąć, jeśli nie chcemy, aby amerykański sen o własnych czterech ścianach nie zamienił się w koszmar.
Tomasz Deptuła
Dziennikarz, publicysta, ekspert ds. komunikacji społecznej. Przez ponad 25 lat korespondent polskich mediów w Nowym Jorku i redaktor “Nowego Dziennika”.
