Po ostatnim artykule poruszającym kwestię zakupu nieruchomości w Polsce mimo nieobecności w kraju otrzymaliśmy wiele zapytań, które skłoniły nas do kontynuowania tego tematu.
Większość poruszanych przez czytelników zagadnień dotyczy analizy księgi wieczystej nieruchomości oraz konstrukcji i treści pełnomocnictwa niezbędnego przy transakcji w przypadku, gdy nie możemy w niej osobiście uczestniczyć. Z uwagi na obszerność materiału tym razem przyjrzymy się analizie księgi wieczystej nieruchomości, a z tematem „Bezpiecznego pełnomocnictwa” powrócimy niebawem.
Jak już wspominaliśmy zapisy znajdujące się w księdze wieczystej to pierwsza rzecz, która powinna zostać przeanalizowana przy rozważaniu zakupu, czy to nieruchomości gruntowej, czy też mieszkania. Dlaczego zapisy księgi wieczystej są tak istotne i nie można poprzestać na oświadczeniach właściciela nieruchomości co do jej stanu prawnego? Zgodnie z obowiązującą w Polsce ustawą o księgach wieczystych i hipotece nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej.
Co zatem powinniśmy sprawdzić w księdze wieczystej nieruchomości przed jej zakupem? W pierwszej kolejności sprawdzamy czy opis nieruchomości znajdujący się w księdze wieczystej pokrywa się ze stanem prezentowanym nam przez właściciela (powierzchnia, położenie, przeznaczenie nieruchomości, a w przypadku mieszkania liczba pomieszczeń etc.).
Następnie należy potwierdzić, iż osoba która podaje się za właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości rzeczywiście nim jest, a co więcej czy jest jedynym właścicielem. W przypadku bowiem współwłasności stroną transakcji powinni być wszyscy współwłaściciele.
Kolejna kwestia to zapisy działu III księgi wieczystej, które wskazywały będą czy nieruchomości nie jest obciążona prawami osób trzecich. Przykładowo, czy działka nie jest obciążona służebnością przejazdu na rzecz działki sąsiedniej w sposób uniemożliwiający realizację naszych planów budowlanych na danej nieruchomości. Tu rodzi się pytanie, czy taki wpis w księdze wieczystej powinien oznaczać definitywną rezygnację z zakupu nieruchomości, która spełnia nasze oczekiwania pod innymi względami? Otóż niekoniecznie. Po głębszej analizie może bowiem okazać się, iż możliwe jest skuteczne żądanie przez właściciela nieruchomości obciążonej zmiany treści lub sposobu wykonywania danej służebności. Co więcej właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z tzw. nieruchomości władnącej. Z kolei w sytuacji gdy służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia. Należy również pamiętać, iż służebność gruntowa wygasa wskutek nie wykonywania przez lat dziesięć i jako taka może zostać wykreślona.
Jak widać mimo istniejącego wpisu w księdze wieczystej, analiza stanu faktycznego w oparciu o obowiązujące przepisy prawa może, sprawić, iż wpisy w księdze wieczystej dyskwalifikujące na wstępie daną nieruchomość, mogą nie tylko ulec zmianie, ale również wykreśleniu.
Kolejnym działem księgi wieczystej, który powinien zostać przeanalizowany jest dział IV zawierający informacje o obciążeniach hipotecznych nieruchomości. Tu najczęściej pojawia się pytanie czy wpis hipoteki w księdze wieczystej powinien oznaczać odrzucenie danej nieruchomości i rezygnację z jej zakupu? Absolutnie nie. W pierwszej kolejności należy ustalić, czy wpis hipoteki nie dotyczy zobowiązania, które przykładowo zostało już w całości spełnione, a strony zwyczajnie nie dopełniły obowiązku złożenia wniosku o wykreślenie danego wpisu. Następnie należałoby ocenić, czy wysokość hipoteki zabezpieczającej roszczenie przewyższa wartość nieruchomości. Ponieważ jeśli tylko jest ona niższa lub równa wartości nieruchomości, nadal możliwe jest przeprowadzenie bezpiecznego zakupu takiej nieruchomości bez ponoszenia ryzyka i dodatkowych kosztów. Transakcje mające za przedmiot takie nieruchomości przeprowadza się z reguły w ten sposób, iż sprzedający wyraża zgodę na zapłatę ceny w zakresie kwoty zobowiązania zabezpieczonego hipoteką bezpośrednio na rzecz wierzyciela hipotecznego, przedstawiając jednocześnie wystawiony przez tegoż wierzyciela tzw. dokument promesy, który po zapłacie określonej w niej kwoty pozwalał nam będzie na żądanie wykreślenia hipoteki z zakupionej przez nas nieruchomości.
Powyższe przykłady potwierdzają, iż zasadnym jest by zapisy księgi wieczystej nabywanej nieruchomości zostały sprawdzone i poddane analizie zanim odrzucimy myśl o zakupie konkretnej nieruchomości, względnie zanim przystąpimy do transakcji, która nie została przeanalizowana pod kątem ryzyk prawnych.
Elżbieta Dębowska-Krzyszczak
adwokat, autorka jest partnerem Kancelarii Adwokackiej Pawłowska & Dębowska sp.p. z siedzibą w Warszawie, której jednym z profili działalności jest prowadzenie spraw osób zamieszkałych za granicą. Posiada bogate doświadczenie zdobyte m.in. w Stanach Zjednoczonych, które wykorzystuje przy prowadzeniu sporów sądowych nie tylko w sprawach gospodarczych, ale również z zakresu prawa zobowiązań, prawa rodzinnego oraz prawa spadkowego (liczne sukcesy w postępowaniach rozwodowych).
Kancelaria Adwokacka Pawłowska & Dębowska Spółka partnerska
ul. Poznańska 21 lok. 34, 00 – 685 Warszawa
Tel. + 48 22-828-12-15, + 48 609 572 585, +48 500 188 483
www.pawlowska-debowska.pl
