Dziś kilka słów na temat mitów związanych z nieruchomościami. Pewne rzeczy zdaniem niektórych osób są prawdziwe, a wcale tak nie jest. Mamy tendencję do kurczowego trzymania się raz pozyskanych informacji, nawet jeśli są one złe lub nieaktualne. Chcę upewnić się, że wiesz, co jest prawdą a co fałszem na obecnym rynku.
Mit 1: Pożyczki zabezpieczone przez FHA są tylko dla początkujących nabywców.
To niesamowite, jak wiele osób myśli, że to prawda. Tak nie jest. Z pożyczek na zakup domu wspieranych przez Federalną Agencję Mieszkaniową (FHA) mogą korzystać zarówno kupujący po raz pierwszy, jak i nabywcy kolejnych nieruchomości. A jeśli już kupiłeś dom dzięki takiej pożyczce, możesz ponownie z niej skorzystać, aby kupić następną nieruchomość.
Mit 2: Jeśli twój dom został sądownie przejęty przez bank lub podlegał tzw. krótkiej sprzedaży, musisz odczekać siedem lat, zanim będziesz mógł starać się o kolejny kredyt hipoteczny na zakup domu.
To się już zmieniło. Zacznijmy od osób, które przeszły przez proces konfiskaty sądowej. Jeśli chcesz zaciągnąć konwencjonalny kredyt hipoteczny finansowany przez federalną agencję inwestycyjną Fannie Mae lub Freddie Mac, to jest to wciąż prawda, musisz czekać siedem lat. W przypadku innych kredytów jest już inaczej. Jeśli chodzi o pożyczkę zabezpieczoną przez FHA, musisz poczekać tylko trzy lata, chyba że możesz powołać się na nadzwyczajne okoliczności, takie jak np. utrata pracy. Możesz wtedy wnioskować swój przypadek do FHA, które z kolei może odstąpić od ogólnej zasady i wyrazić zgodę na krótszy okres, nawet jednego roku! Jeśli twoja nieruchomość podlegała krótkiej sprzedaży – w przypadku kredytu konwencjonalnego należało czekać cztery lata, jednak wiosną ubiegłego roku Fannie Mae złagodziło tę regułę i teraz możesz ubiegać się o nowy kredyt hipoteczny dwa lata po krótkiej sprzedaży.
Mit 3: Jeśli sprzedasz swój dom z zyskiem, musisz kupić nowy w ciągu 18 miesięcy, aby uniknąć płacenia podatków.
Ten mit jest bardzo stary, ale wiele osób nadal wierzy, że to prawda. Nowy przepis dotyczący wykluczenia zysków kapitałowych (Capital Gains Exemption) stwierdza, że jeśli mieszkałeś w domu przez 2 lata na przestrzeni ostatnich 5 lat i go sprzedasz, to nie będziesz musiał płacić podatku od kwoty 500 tys. dol. zysku w przypadku małżeństw i 250 tys. dol. zysku w przypadku osób samotnych. Nie trzeba się więc spieszyć z zakupem kolejnego domu, aby uniknąć podatku – przepis ten został wycofany już kilkanaście lat temu.
Mit 4: Aby kupić dom, potrzeba ogromnego wkładu własnego.
Nieprawda. Pożyczki zabezpieczone przez FHA wymagały od kwalifikujących się nabywców wyłożenia zaledwie 3,5 proc. wartości nieruchomości. Taka była kiedyś dolna granica wkładów własnych, dopóki kilka miesięcy temu Fannie Mae i Freddie Mac nie zaczęły akceptować pożyczek z 3-procentowym wkładem. Do tego programu dołączył również ostatnio Bank of America. Dodatkowo, w przypadku niektórych kupujących, którzy spełniają wymagania wytycznych dotyczących niskich dochodów, Quicken Loans pozwala na jednoprocentowy wkład własny.
Mit 5: Musisz mieć doskonałą ocenę kredytową, aby uzyskać kredyt.
A więc ile powinna twoim zdaniem wynosić ta ocena? 800? 750? 700? A co powiesz na 620? To minimalny wymóg dla konwencjonalnych kredytów hipotecznych Fannie Mae i Freddie Mac. Ile wynosi minimalna ocena kredytowa w przypadku FHA? 500. Ile dla kredytów zabezpieczonych przez Departament ds. Weteranów Wojennych, czyli VA? NIE ma oceny minimalnej! Jest to więc jeden wielki mit i można stwierdzić, że wiele osób, które myślą, że nigdy nie będą kwalifikować się na kredyt hipoteczny, mogą się jednak na niego kwalifikować, jeśli tylko spróbują.
Jak się dowiedzieć, czy twoja wiedza dotycząca rynku nieruchomości jest oparta na faktach czy mitach? W końcu wszystko tak szybo się zmienia. Najlepiej będzie, jak porozmawiasz z jednym z brokerów, którzy zawsze są na bieżąco z najnowszymi informacjami i zmianami. Naszym zadaniem jest pomóc ci osiągnąć jak najlepsze korzyści, niezależnie od rodzaju transakcji. Więc jeśli w 2016 roku zamierzasz jeszcze kupić lub sprzedać dom, nie opieraj się na złych informacjach i starych danych. I nie kieruj się mitami podejmując swoje decyzje. Wesprzyj się faktami i danymi liczbowymi. Skorzystaj też z fachowej pomocy.
Tom Dudzinski
broker zarządzający, sprzedaje nieruchomości od 1990 roku, własne biuro prowadzi od 2001 roku. Zdobywca wielu nagród i wyróżnień, autor licznych publikacji, autor cotygodniowego radiowego magazynu Posiadłość, członek Chicago Association of REALTORS®, Illinois Association of REALTORS® oraz National Association of REALTORS®.
