Kupując dom, korzystając w tym celu z kredytu hipotecznego lub refinansując istniejącą hipotekę, zawsze wymagana jest wycena nieruchomości dla określenia jej wartości. Jeśli wartość domu nie pokrywa kwoty kredytu, większość kredytodawców odmówi jego udzielenia.
Różne rodzaje kredytów hipotecznych mają różne wymagania dotyczące wartości domu. Na przykład dom finansowany tradycyjnym kredytem hipotecznym, w ramach którego nabywcy pożycza się 80 proc. wartości nieruchomości, musi być wyceniony na pełną cenę zakupu. W takim przypadku wkład własny kredytobiorcy wynosi 20 proc., a pozostałe 80 proc. otrzymuje od kredytodawcy. Jeśli nabywca chce kupić dom i składa ofertę w wysokości 500 tys. dol., to na sfinalizowanie tej transakcji zaciągnie kredyt na 400 tys. dol. (80 proc. wartości domu), a pozostałe 100 tys. dol. (20 proc. wartości domu) musi wyłożyć z własnych oszczędności. Jeśli dom zostanie wyceniony na kwotę 500 tys. dol. lub więcej, nabywca otrzyma kredyt. Jeśli wycena nieruchomości będzie niższa niż wymagane 500 tys. dol., kredytodawca odmówi udzielenia kredytu, chyba że zmianie ulegnie cena zakupu uwidoczniona w kontrakcie.
W przypadku, gdy wycena wartości domu jest niższa od ceny w kontrakcie, zarówno kupujący, jak i sprzedający, mają kilka opcji. Nabywca może poprosić sprzedającego o zaakceptowanie niższej kwoty, aby spełniony został wymóg proporcjonalności 80/20 proc. Jeśli sprzedający nie zgadza się na niższą cenę, nabywca może wypowiedzieć kontrakt zakupu na mocy klauzuli dotyczącej wyceny zawartej w umowie zakupu (jeśli taka klauzula jest częścią umowy). Inna alternatywa jest taka, że nabywca może zdecydować się na wyłożenie większego wkładu własnego, aby kredytodawca hipoteczny sfinansował mniej niż 80 proc. wartości domu.
W powyższym przykładzie, jeśli cena zakupu wynosiła 500 tys. dol., a dom został wyceniony na 490 tys. dol., wówczas kupujący może zaproponować zapłacenie dodatkowych 8 tys. dol. na poczet wkładu własnego. Wówczas bank nie będzie musiał pożyczać więcej niż 80 procent. Cena zakupu nadal wynosi 500 tys. dol. i taką kwotę otrzyma sprzedający, ale nabywca będzie musiał zapłacić więcej pieniędzy z własnej kieszeni, aby transakcja doszła do skutku. Jeśli kupujący nie jest skłonny wyłożyć więcej pieniędzy z własnych oszczędności, a sprzedający nie chce zgodzić się na niższą cenę sprzedaży, kredyt hipoteczny nie zostanie zatwierdzony, a umowa zostanie rozwiązana.
W jaki sposób wycenia się wartość domu?
Rzeczoznawca, aby mógł przeprowadzać wyceny, musi posiadać odpowiednie wykształcenie i licencję stanową z prawem wykonywania tego zawodu. W swojej pracy rzeczoznawca wykorzystuje różne metody i kryteria, a na ustalenie ceny wpływa szereg czynników. W ramach analizy wstępnej rzeczoznawca ocenia podstawowy układ domu, liczbę sypialni, łazienek, powierzchnię, wiek, typ zabudowy, wielkość działki i inne aspekty. Dalej przeprowadza osobiście ocenę stanu fizycznego nieruchomości i odnotowuje ulepszenia, które mogły nie zostać uwzględnione w dokumentach publicznych. Przy określaniu wartości rzeczoznawca bierze pod uwagę aktualne warunki panujące na rynku, niedawne porównywalne sprzedaże domów, tendencje cenowe w sąsiedztwie i inne.
Wyceny mogą być błędne
Wartość wyceny może być błędna z różnych powodów. Rzeczoznawca mógł błędnie odnotować, że dom ma mniej łazienek lub sypialni niż w rzeczywistości. Mógł popełnić błąd przy obliczaniu powierzchni domu, która w rzeczywistości jest większa niż w raporcie z wyceny. Rzeczywista powierzchnia działki, na której został wybudowany dom, mogła zostać zaniżona. Rzeczoznawca mógł posłużyć się starymi danymi dotyczącymi sprzedaży porównywalnych domów, ponieważ najnowsze mogły być niedostępne w momencie przeprowadzania wyceny. Rzeczoznawca mógł nie znać lokalizacji, w której położona jest nieruchomość i – w rezultacie – nie uwzględnił wartości, jaką może przynieść dobrze rozwijająca się dzielnica.
Czy można odwołać się od wyceny?
Wycena nieruchomości poniżej ceny sprzedaży nie oznacza, że wartość, na jaką oszacowano dom, jest ostateczna. Od niskiej wyceny można się odwołać niezależnie od tego, czy została ona sporządzona na potrzeby zakupu domu, czy refinansowania kredytu hipotecznego. Proces odwoływania się od wyceny należy rozpocząć od kredytodawcy ustalającego wartość rezydencyjną, pytając go, jak wygląda procedura odwoławcza od wyceny. Niejednokrotnie kredytodawca będzie potrzebował pisemnego wniosku od kredytobiorcy, na podstawie którego możliwe będzie rozpoczęcie procesu odwoławczego, a także niezbędnych informacji na temat tego, dlaczego kredytobiorca uważa, że wycena jest błędna. Aby przekonać kredytodawcę do przeprowadzenie kolejnej wyceny nie wystarczy stwierdzenie, że wycena jest nieprawidłowa, „bo jest zbyt niska”. Wraz z wnioskiem odwoławczym kredytobiorca musi złożyć odpowiednie dowody.
Jeśli kupujesz dom, poproś swojego pośrednika o przygotowanie najnowszych danych porównawczych dotyczących sprzedaży nieruchomości podobnych do tej, którą kupujesz. Zarówno pośrednicy jak i rzeczoznawcy wykorzystują te dane do określania wartości nieruchomości. Jeśli w raporcie z wyceny wystąpiły błędy, należy uwzględnić je we wniosku odwoławczym. Kredytodawca następnie decyduje, czy należy przeprowadzić nową wycenę, czy też podtrzymać tę już istniejącą.
Co dalej?
Pozostaje liczyć, że kredytodawca zleci przeprowadzenie nowej wyceny i naprawienie wszelkich błędów, które mogły pojawić się podczas przeprowadzania pierwotnej wyceny. Jeśli jednak kredytodawca postanowi nie zlecać kolejnej wyceny, wówczas poza wymienionymi powyżej opcjami zawsze można spróbować uzyskać finansowanie od innego kredytodawcy i zacząć cały proces od nowa. Z tego też powodu warto postarać się, aby wartość domu była w rzeczywistości wyższa niż ta szacowana przez poprzedniego rzeczoznawcę. Jeśli zarówno sprzedający, jak i nabywca zgadzają się, że wartość powinna być wyższa, może być to wystarczający powód, aby poprosić o wycenę niezależnego rzeczoznawcę. Mimo iż większość kredytodawców nie bierze pod uwagę wycen, których sami nie zlecili, zatrudniony przez nich rzeczoznawca może być skłonny rozważyć przeprowadzenie niezależnej wyceny podczas dokonywania nowej oceny.
Niska wycena przy zakupie domu niekoniecznie oznacza koniec transakcji. Kredytobiorca może złożyć wniosek odwoławczy, w którym jasno i zwięźle musi wykazać, że popełniono błąd i podeprzeć swoje przekonania pisemnym uzasadnieniem.
Tom Dudzinski
broker zarządzający, sprzedaje nieruchomości od 1990 roku, własne biuro prowadzi od 2001 roku. Zdobywca wielu nagród i wyróżnień, autor licznych publikacji, autor cotygodniowego radiowego magazynu Posiadłość, członek Chicago Association of REALTORS®, Illinois Association of REALTORS® oraz National Association of REALTORS®.
