Zadania i obowiązki Stowarzyszeń Właścicieli Mieszkań – Wspólnot Mieszkaniowych (tzw. Condominium Associations)
Stowarzyszenia właścicieli prywatnych mieszkań ponoszą odpowiedzialność za planowanie remontów oraz wymianę elementów budynku zużytych na skutek działania warunków atmosferycznych. Tak zwane „studium rezerw” stanowi wszechstronną analizę pozwalającą na opracowanie harmonogramu robót oraz przedstawiającą zalecenia dotyczące ich finansowania, której celem jest utrzymanie budynku i jego otoczenia w jak najlepszym stanie.
Niestety, większość stowarzyszeń, które zlecają specjalistom sporządzenie takich analiz rezerw, zbyt często ignorują jej wyniki lub jedynie częściowo stosują się do otrzymanych zaleceń. W chwili, gdy budynek liczy sobie około 25 lat, pojawia się konieczność przeprowadzenia najbardziej kosztownych remontów takich, jak naprawa dachu, płotu, wymiany elementów wyposażenia budynku, fugowanie cegły, pokrycie parkingu nowym asfaltem, wymiana okien, wymiana lub naprawa balkonów.
Bez przeprowadzania prawidłowego planowania rezerw i gromadzenia funduszu rezerwowego nieprzygotowane zarządy osiedli narażają się na konieczność ustanawiania i wprowadzania niepopularnego tzw. „Special Assessment” czyli dodatkowej dopłaty do istniejącej już opłaty administracyjnej za utrzymanie osiedla.
W miarę zbliżania się tego, co nieuniknione, większość zarządów stosuje uniki, odwleka i gra na zwłokę. Cóż znaczy bowiem dodatkowy rok lub dwa lata w kalendarzu nieprzeprowadzonych a koniecznych remontów? Osoby urzędujące w zarządach osiedli również w nich mieszkają, więc często, zamiast przeprowadzać konieczne remonty, dokonują tylko powierzchownych tanich napraw w szybkim tempie, po czym same wystawiają swoje mieszkania na sprzedaż, wyprowadzają się z osiedla oczywiście nie informując nowych właścicieli o istniejącej sytuacji i w ten sposób unikają konieczności rozwiązania istniejących problemów, a co za tym idzie partycypowania w pokrywaniu ogromnych często kosztów koniecznych remontów.
Jedną z przeoczonych korzyści przynoszonych przez skuteczne studium rezerw jest strategiczne inwestowanie funduszy. Studium ukazuje, kiedy będą potrzebne środki finansowe, co pozwala na inwestowanie dostępnych funduszy na dłuższy okres i na dogodniejszych warunkach. Wzrost odsetek o zaledwie 1 lub 2 procent często prowadzi do setek tysięcy dolarów dodatkowego zysku w zaplanowanym okresie. Każdy dolar zarobiony z tytułu odsetek oznacza zmniejszenie o jeden dolar wkładu właścicieli. To tak, jak gdyby ktoś inny pokrył część kosztów.
Jedną z opcji, branych pod uwagę przez zarządy osiedli w celu sfinansowania nagłych remontów, są kredyty bankowe. Kiedy zarząd zaciąga kredyt, jest on traktowany jak kredyt komercyjny i zarówno odsetki jak opłaty są znacząco wyższe niż w przypadku kredytu mieszkaniowego. Kredyty te są zazwyczaj kredytami krótkoterminowymi (udzielane są na okres pięciu do dziesięciu lat) a zarząd danego osiedla zobligowany jest do spłacania miesięcznych rat podobnie jak w przypadku innych kredytów. Uzyskanie kredytu od pożyczkodawcy to droga przez mękę. A i tak jedynie nieliczne instytucje finansowe są skłonne takiego kredytu udzielić.
Są sytuacje, w których pożyczenie pieniędzy jest jedynym rozwiązaniem (jak w przypadku niespodziewanych i ogromnie kosztownych remontów), ale nic nie jest za darmo, a cena udzielenia kredytu jest niezmiernie wysoka. Jeżeli właściciel domu jednorodzinnego nie dysponuje gotówką na zapłacenie podatku lub dokonanie remontu, wtedy bardzo łatwe jest otrzymanie taniej pożyczki pod zastaw swojej nieruchomości, a odsetki płacone bankowi można odliczyć sobie od podstawy opodatkowania.
W sytuacji zaciągnięcia pożyczki komercyjnej na remont budynku/osiedla, odsetki od kredytu są wysokie a koszt poniesiony przez mieszkańców osiedla za spłatę tego zadłużenia jest bardzo wysoki i niemożliwy do odpisania od podatków osobistych gdyż jest to traktowane, jako dodatkowy assessment, czyli koszt ponoszony za utrzymanie osiedla (nie dotyczy to inwestorów). Często w skrajnych przypadkach i z różnorodnych powodów takich jak choroba, rozwód, przejście na emeryturę czy długoterminowe bezrobocie, niektórzy właściciele mieszkań nie są w stanie wypełniać swoich zobowiązań finansowych wobec zarządów osiedli. Chociaż brzmi to okrutnie, należy pamiętać, że w przypadku kłopotów, żadna agencja rządowa (federalna, stanowa czy lokalna) nie przyjdzie z pomocą zarządowi osiedla, które wpadło w tarapaty.
Jeżeli ktoś nie płaci należnego assessmentu (normalnego i tego dodatkowego), to wtedy reszta mieszkańców osiedla musi. Jeżeli zarządowi uda się przekonać wszystkich członków do subsydiowania kogoś – to bardzo dobrze. W innym wypadku zarząd musi dążyć do wyegzekwowania należności i im szybciej to uczyni, tym lepiej. Większość niefortunnych właścicieli takich mieszkań, gdy wywrze się na nich nacisk, płaci w końcu swoje należności. Proszę pamiętać, że niepłacenie może skończyć się sądownym odebraniem tytułu własności do mieszkania i wystawieniem mieszkania na aukcję w celu odzyskania należnych zarządowi osiedla pieniędzy.
Profesjonalista w dziedzinie dokonywania analiz strukturalnych może przewidzieć i polecić najnowocześniejsze rozwiązania materiałowe i projektowe zmniejszające koszty napraw i wymiany elementów budynku, jak również koszty okresowej konserwacji, co znacząco wydłuży żywotność całego budynku i jego części składowych. A zwiększenie czasu użytkowania oznacza zmniejszenie wkładu własnego właścicieli mieszkań. Wszystko wcześniej czy później ulega zużyciu. Studium rezerw przeprowadza analizę tych części budynku/osiedla, za które Condominium Association (Stowarzyszenie Właścicieli Mieszkań) ponosi odpowiedzialność, przewiduje przyszłe koszty, informuje o bieżących potrzebach finansowych oraz sporządza harmonogram napraw zapewniających utrzymanie obiektu w należytym stanie. Takie podejście jest uczciwe wobec wszystkich właścicieli, zarówno obecnie jak w odniesieniu do przyszłości, a także zapewnia przeprowadzanie remontów wtedy, gdy jest to konieczne. Wynikiem takiego postępowania są zadowoleni członkowie stowarzyszenia posiadający mieszkania (condominiums) o trwałej i ciągle wzrastającej wartości.
Rozsądni właściciele mieszkań zawsze powinni interesować się tym, co dzieje się w ich osiedlach. Czujności nigdy nie jest za wiele, a jej brak może okazać się bardzo kosztowny w skutkach.
Tom Dudzinski
broker zarządzający, sprzedaje nieruchomości od 1990 roku, własne biuro prowadzi od 2001 roku. Zdobywca wielu nagród i wyróżnień, autor licznych publikacji, autor cotygodniowego radiowego magazynu Posiadłość, członek Chicago Association of REALTORS®, Illinois Association of REALTORS® oraz National Association of REALTORS®.
