Obciążona hipoteka, czyli skuteczność odzyskania należności

fot.BrooklynJohn, succo/pixabay.com

fot.BrooklynJohn, succo/pixabay.com

Przypadki niewypłacania należnego wynagrodzenia za wykonaną pracę budowlaną są niestety w naszym polonijnym środowisku na porządku dziennym. Wbrew powszechnemu przekonaniu należne pieniądze można skutecznie odzyskać drogą prawną poprzez procedurę wejścia na hipotekę, czyli założenia Mechanic’s Lien. Procedura jest stosunkowo szybka i niedroga.

Prawidłowo złożony Mechanic’s Lien stanowi zastaw na akcie własności posesji, przy lub w której była wykonywana praca budowlana. Zablokuje on możliwość sprzedaży lub refinansowania nieruchomości przez właściciela do momentu spłacenia długu lub innego polubownego rozstrzygnięcia sporu. Mechanic’s Lien jest ważny prze dwa lata od daty, kiedy został on zapisany w księgach wieczystych.

Mechanic’s Lien może być założony przez każdego wykonawcę, podwykonawcę, przez pracowników budowlanych lub też osoby dowożące materiały na budowę, często bez względu na to, czy mamy podpisany kontrakt z właścicielem lub jego agentem.

Proces założenia Mechanic’s Lien jest dokładnie określony w kodeksie prawnym stanu Illinois. Jak z każdym innym prawem, niezwykle ważne jest przestrzeganie ściśle określonych wymogów oraz terminów.

W przypadku projektów wykonywanych na posesjach zamieszkanych przez właściciela (ang. Residential Properties) stan Illinois wymaga od podwykonawców wysłania do właściciela specyficznych powiadomień. Pierwszym powiadomieniem jest tzw. „60-Day Notice”, które musi zostać wysłane, jak sama nazwa wskazuje, najpóźniej 60 dni po rozpoczęciu pracy na budowie, nawet jeśli termin wypłacenia wynagrodzenia jeszcze nie minął. Powiadomienie musi zostać wysłane pocztą z dowodem nadania (ang. Certified Mail). Drugim wymaganym powiadomieniem jest tzw. „90-Day Notice”, które ma za zadanie poinformować o zamiarze założenia Mechanic’s Lien. W odróżnieniu of „60-Day Notice”, „90-Day Notice” dotyczy posiadłości zarówno zamieszkałych przez właściciela, jak i budynków komercyjnych. „90-Day Notice” musi być również wysłane z dowodem nadania w przeciągu 90 dni (uwaga, nie trzech miesięcy) od daty zakończenia pracy lub dostarczenia materiału. Powiadomienie musi być skierowane nie tylko do właściciela, ale także do wszystkich osób, które mogą rościć prawa do danej nieruchomości, między innymi głównego wykonawcy oraz instytucji, które mają hipotekę na nieruchomości.

Po wysłaniu wymaganych powiadomień, Mechanic’s Lien musi zostać zapisany w księgach wieczystych powiatu, gdzie znajduje się posesja (ang. County Recorder’s Office) w przeciągu czterech miesięcy po zakończeniu całego projektu, dokładnie od kiedy ostatnia osoba lub firma wykonała swoją pracę na budowie lub dowiozła tam materiały. Jeśli Mechanic’s Lien jest prawidłowo zapisany w ciągu tych czterech miesięcy, jest on ważny nawet jeśli posiadłość zostanie sprzedana przez właściciela przed upływem tego czasu. Na przykład, jeśli założymy że projekt został ukończony 1 kwietnia (co znaczy, że okres czterech miesięcy upłynie 1 sierpnia), a wykonawca zapisał Mechanic’s Lien w porę, czyli 20 lipca, nawet jeśli nieruchomość została sprzedana nowemu właścicielowi 1 maja, Mechanic’s Lien będzie prawomocny i będzie obowiązał nowego właściciela.

Co więcej, osoba która poprawnie założyła Mechanic’s Lien, może złożyć sprawę sądową o przejęcie obciążonej nieruchomości (ang. Foreclosure). Obowiązuje tutaj dwuletni termin przedawnienia roszczeń od daty ukończenia pracy. Sprawa sądowa musi być złożona w sądzie powiatowym, gdzie znajduje się nieruchomość.

W wielu przypadkach Mechanic’s Lien może mieć pierwszeństwo zapłaty przed wierzycielem hipotecznym, co może okazać się niezwykle ważne, jeśli domagamy się zapłaty na drodze sądowej poprzez przejęcie obciążonej nieruchomości. Przykład: Mechanic’s Lien jest ważny od daty, kiedy został podpisany kontrakt pomiędzy właścicielem a głównym wykonawcą; jeśli ta data poprzedza datę zapisania hipoteki w księgach wieczystych, Mechanic’s Lien będzie miał pierwszeństwo zapłaty przed wierzycielem. Załóżmy, że kontrakt na budowę został podpisany 1 kwietnia, a hipoteka na pożyczkę na budowę została zapisana w księgach wieczystych dopiero 5 kwietnia. Jeśli Mechanic’s Lien zostanie poprawnie zapisany przed 1 sierpnia, będzie on miał pierwszeństwo zapłaty. Co więcej, nawet jeśli wierzyciel hipoteczny będzie miał pierwszeństwo na podstawie daty zapisania w księgach, ubiegający się wykonawca może ciągle odzyskać swoje wynagrodzenie na podstawie podniesienia wartości lub ulepszenia rzeczonej nieruchomości.

Mimo że procedura założenia Mechanic’s Lien jest stosunkowo prosta, zawsze warto skonsultować się z prawnikiem, który udzieli nam szczegółowych informacji, przygotuje wymagane powiadomienia oraz w odpowiednich przypadkach wynegocjuje zapłatę lub też wniesie wniosek do sądu. Wiele kancelarii, w tym nasza, oferuje bezpłatne konsultacje i doradzamy, by z nich skorzystać, aby upewnić się, do czego jesteśmy uprawnieni.

Paulina Garga-Chmiel

garga_chmiel
jest adwokatem w chicagowskiej kancelarii Chuhak & Tecson, P.C. W roku 2013 ukończyła studia prawnicze w Chicago Kent College of Law. Jej praktyka obejmuje prawo bankowe, finansowe i handlowe. Posiada także praktyczną wiedzę na temat procesów restrukturyzacji i postępowań upadłościowych i naprawczych (bankruptcy) oraz windykacji należności.
Chuhak & Tecson, P.C.
30 South Wacker Drive Suite 2600, Chicago, Illinois 60606
Tel. (312) 849-4132    (312) 444-9300
pgarga@chuhak.com      www.chuhak.com

Categories: porady prawne

Write a Comment

Your e-mail address will not be published.
Required fields are marked*