Na dzisiejszym rynku nieruchomości wszystko kręci się wokół tego, by jak najbardziej podkręcić wartość domu. Czy wiesz, ile jest wart twój dom? Może ostatnio dostałeś ekspertyzę rzeczoznawcy majątkowego lub wyniki porównawczej analizy rynkowej (CMA)? Albo decyzję podatkową? Jeśli miałeś do czynienia z tymi dokumentami, to pewnie tylko namieszały ci w głowie, bo w każdym z nich kwota była inna. To wcale nie takie dziwne, ponieważ wartość domu wylicza się różnymi sposobami z różnych powodów. Postaram się w zwięzłej formie wyjaśnić, jakie znaczenie mają wszystkie te cyferki.
Zacznijmy od CMA. Rozwinięcie tego angielskiego skrótu brzmi po polsku „porównawcza analiza rynkowa”. Na jej podstawie brokerzy opracowują niezwykle dokładne oszacowanie kwoty, za jaką mógłbyś sprzedać dom przy obecnych warunkach rynkowych. To dokładna metoda, oparta na danych. Wyszukują oni na platformie MLS domy podobne do twojego i zlokalizowane w twoim rejonie. Podobny metraż, wiek, stan techniczny, dzielnica, czyli wszystko co ważne. Sprawdzają, co się sprzedało i za ile, ale też co się nie sprzedało. To ważne – wyobraź sobie, że w jednej dzielnicy wystawiono na sprzedaż dziesięć domów za 500 tys. dol., ale nie sprzedał się tylko jeden za 550 tys. – dlaczego? Zapewne cena była zbyt wysoka.
Na podstawie tych danych otrzymują oni konkretną cenę lub przedział cenowy. Zapytaj o szczegóły swojego agenta, bo jeśli powiesz „tak”, jedna z tych cen po wejściu twojego domu na rynek stanie się jego oficjalną ceną wywoławczą.
Przejdźmy więc do kolejnych liczb, tym razem będzie to cena w ofercie. Jasne, że możesz zażyczyć sobie pół miliona, ale rzeczywista oferta może opiewać na wyższą lub niższą kwotę. Czy to jest zatem wartość twojego domu? Otóż nie, to tylko oferta. Odzwierciedla ona wyobrażenia potencjalnego nabywcy co do wartości domu. Korzystając z usług pośrednika, możesz negocjować propozycję z nabywcą i ustalić kwotę, która zadowoli obie strony.
Na tym etapie oferta staje się umową, a co za tym idzie, cena ofertowa staje się ceną umowną. Jeżeli i ty, i nabywca wyrazicie pisemną zgodę na przeprowadzenie transakcji w wysokości 505 tys. dol., to tym sposobem ustalacie cenę umowną nieruchomości. Czy równa się ona cenie sprzedaży? Jeśli ma to być bezpośrednia transakcja gotówkowa bez zabezpieczenia na wypadek nieuzyskania kredytu z tytułu różnicy w oszacowaniu wartości przez bank – wtedy tak. Ale jeśli w grę wchodzi kredyt lub przy transakcji gotówkowej występuje zabezpieczenie zastrzeżone przez nabywcę, to jest jeszcze etap wyceny przez rzeczoznawcę. Rzeczoznawca również przyjrzy się niedawnym transakcjom nieruchomościowym w twojej dzielnicy i rozważy czynniki mogące podnieść lub obniżyć wartość twojego domu.
Przykład: wzdłuż całej ulicy stoją podobne domy z 3 sypialniami i 2 łazienkami, a ty masz 3 sypialnie i 1 łazienkę – w tej sytuacji wartość nieruchomości będzie mniejsza. Ale jeśli masz na przykład taras, świeżo odremontowaną kuchnię i łazienkę po renowacji, a inni nie, wtedy możesz zyskać. Gdy transakcja zostaje zawarta, a dom wyceniony i w dniu rozliczenia sprzedany, jego cena staje się ceną sprzedaży. Jest to złoty standard, ponieważ spośród wszystkich metod obliczania wartości tego samego domu, tylko ta jedna nie jest szacunkowa. Nie jest nawet naprawdę dokładnym oszacowaniem. Jest to po prostu cena, którą nabywca zapłacił za nieruchomość. Nie tylko stanowi złoty standard w przypadku dokładnego ustalenia wartości tego domu, ale posłuży też jako przykład na potrzeby porównania z wartością innych domów na sprzedaż w najbliższej okolicy. Od porównawczej analizy rynkowej do ceny wywoławczej, od ceny ofertowej do ceny umownej, od wartości szacowanej do ceny sprzedaży… nic dziwnego, że pływamy w morzu cyferek! A tak przy okazji, to jest jeszcze więcej sposobów wyceniania domu!
Jednym z nich jest wycena na potrzeby podatkowe. Co roku wielu właścicieli, gdy ogląda kwoty widniejące na decyzji podatkowej, dochodzi do wniosku, że dom jest wart właśnie tyle. Niby wszystko się zgadza, ale ta kwota może się różnić od rzeczywistej wartości rynkowej. Oszacowana kwota służy tylko ustaleniu wysokości podatku, a urzędy skarbowe w większości przypadków nie opierają jej na pełnej wartości rynkowej domu i najczęściej wynosi ona od 70 do 90 proc. tej wartości. Zazwyczaj więc twój dom będzie prawdopodobnie wart o wiele więcej. Może sprawdźmy jeszcze inne sposoby szacowania wartości nieruchomości, choćby takie, które nie mają nic wspólnego z dokładnością. Jeden z nich jest większości z nas dobrze znany i polega na kumulowaniu kwoty, za jaką my kiedyś dokonaliśmy zakupu domu i kosztów remontów.
Skąd my to znamy… procedura wygląda mniej więcej następująco: kupujemy dom za 300 tys. dol., a potem robimy remont o wartości 50 tys. dol. Niewiele myśląc stwierdzamy, że wartość domu w momencie jego ewentualnej sprzedaży wynosić będzie 350 tys. dol. Piątka z szybkiego dodawania, ale rynek może powiedzieć „nie”, gdyż większość remontów zwraca się w niewielkim procencie, a już na pewno nie w 100 proc. To podejście dosyć powszechne, ale niezbyt dokładne.
Jest też inne, polegające na dostosowywaniu ceny do naszych potrzeb finansowych. To też robimy, próbując sprzedać dom za jak największą kwotę, żeby zyskać jakieś sto tysięcy na nowej posiadłości. Niestety, to rynek zdecyduje, ile zyskasz i ile będziesz potrzebował na nowy dom.
Jest jeszcze jeden dość często wykorzystywany sposób – co powie sąsiad. Serio! Wyobraźmy sobie sytuację, że dłubiesz sobie w ogródku, gdy nagle podchodzi do ciebie sąsiad i pada hasło: „Ładny dom! Założę się, że dostałbyś Pan za niego co najmniej 400, czy nawet 500 tys. dol.”. Zdziwiłbyś się, ilu właścicieli domów kurczowo trzyma się tej kwoty i za nic nie chce z niej zejść. Z całym szacunkiem do sąsiada, ale jeśli chcesz poznać prawdziwą wartość swojej rezydencji, musisz skorzystać z twardych danych – tych danych, które dostarczy ci twój broker realnościowy.
Fakty są takie, że obecnie domy wycenione rzetelnie znajdują nabywców szybko, a te wycenione niewłaściwie zostają na długie lata z szyldem „na sprzedaż”, dając się wyprzedzić innym w tej samej okolicy. Nie idź więc tą drogą, nie bądź jedyną osobą w swoim otoczeniu, która nie sprzedała domu, lecz tą, która sprzedała go najszybciej. Im dłużej będzie się ciągnąć proces sprzedaży, tym dłużej będziesz musiał płacić hipotekę, ubezpieczenie, podatek od nieruchomości, media, i tak dalej…
Jeśli naprawdę szukasz odpowiedzi na pytanie, ile jest warty twój dom, sięgnij po fakty, po porównawczą analizę rynkową opracowaną przez doświadczonego brokera i opartą na bieżącej aktywności rynku. To przecież może być twoja największa inwestycja w życiu!
Tom Dudzinski
broker zarządzający, sprzedaje nieruchomości od 1990 roku, własne biuro prowadzi od 2001 roku. Zdobywca wielu nagród i wyróżnień, autor licznych publikacji, autor cotygodniowego radiowego magazynu Posiadłość, członek Chicago Association of REALTORS®, Illinois Association of REALTORS® oraz National Association of REALTORS®.
fot.Andrey Popov/Depositphotos.com
