Czy agenci mogą pomylić się przy wycenie domu? Oczywiście. Dlatego ważne jest, aby współpracować z doświadczonym agentem, któremu można zaufać.
Czasami agent źle wyceni dom nie z własnej winy. To zaskakujące, jak wielu sprzedających celowo nie informuje agenta o wadach swojego domu. Doświadczony agent musi byś nie tylko sprzedawca, ale czasami również detektywem. Poznanie defektów danego domu jest tak samo ważne, jak poznanie jego największych zalet.
Czy powinno wyceniać się dom biorąc pod uwagę cenę za stopę kwadratową?
Metoda wyceny za stopę kwadratową jest najstarszą i jednocześnie najbardziej niewiarygodną metodą. Spora grupa niedoświadczonych agentów nadal ją stosuje. Chociaż wydaje się sprawiedliwa, może nieprawdziwie pokazać rzeczywistą wartość domu. Na przykład, dom obok może być w znacznie gorszej kondycji i wymagać wielu kosztownych napraw. W tym przypadku wycena tą metodą nie pokaże prawdziwej wartości twojego domu, ponieważ warto zapłacić więcej za dom będący w lepszym stanie.
Podobnie jest w przypadku domów, które znajdują się w różnych okolicach pod względem atrakcyjności, na przykład dom na głównej, ruchliwej ulicy oraz dom w środku osiedla domków jednorodzinnych w najlepszym dystrykcie szkolnym.
Czy okolica ma znaczenie?
Większość kupujących chętnie zapłaci trochę więcej, byle tylko być w okolicy, którą preferuje. Jeżeli domy są identyczne i różnią się tylko lokalizacją, to jeden może być wart więcej niż drugi, jeżeli jest położony w bardziej atrakcyjnej okolicy.
Dobrym przykładem jest dystrykt szkolny, w którym znajduje się dom. Dom w lepszym dystrykcie szkolnym będzie wart więcej, nawet jeżeli oba są na tej samej ulicy.
Sprzedający decyduje o cenie
Czy agent powinien pozwolić sprzedającemu zadecydować o cenie? Właśnie wtedy zdarzają się największe błędy w wycenie. Większość właścicieli domów, którzy sami je sprzedają albo namawiają agenta do wystawienia domu za wymyśloną przez siebie cenę, długo nie mogą później sprzedać domu. Często cena, za którą chcą sprzedać swój dom jest nierealna i wcześniej czy później decydują się na współpracę z agentem.
Agent chce dostać pracę
Handel nieruchomościami to jeden z najbardziej konkurencyjnych rynków. Agenci najczęściej konkurują ze sobą, żeby uzyskać dom na sprzedaż. Emocje często biorą górę przy wyborze danego agenta. Niestety, zamiast ocenić faktyczne doświadczenie i wiedzę danego agenta, sprzedający mogą wziąć pod uwagę inne czynniki. Jeżeli jeden z agentów twierdzi, że cena domu jest wyższa niż podana przez jego konkurenta, może zostać wybrany. Niektórzy agenci mogą świadomie zawyżać cenę, za jaką gotowi są wystawić dom na sprzedaż, tylko po to, żeby dostać pracę.
Używanie danych podatkowych w celu ustalenia wartości domu
Nie jest to dobry pomysł. Wszyscy agenci znają te informacje, ale większość z nich nie używa ich wiedząc, że są niewiarygodne. Może się zdarzyć, że ktoś niedoświadczony będzie chciał się na nich opierać. Wartość podatkowa może być bardzo zaniżona lub zawyżona – wiele rzeczy mogło ulec zmianie od ostatniego razu, gdy dom był wyceniany na potrzeby podatkowe.
Wycena domu na podstawie wyceny internetowej
Wiele stron internetowych oferuje przybliżoną wartość twojego domu. Podchodź do tych informacji z rezerwą, gdyż większość liczb nie jest poparta faktami. Tylko doświadczony agent nieruchomości jest w stanie te fakty potwierdzić. Nie bój się zadawać pytań. Agent, który wie co robi, będzie w stanie odpowiedzieć na twoje pytania i uzasadnić swoje zdanie.
Podstawowe kryteria brane pod uwagę przy wycenie
• Stan hydrauliki i elektryki
• Czy wszystkie prace były wykonane z odpowiednimi pozwoleniami
• Stan łazienek i kuchni
• Czy wszystkie przeróbki są legalne
• Jak atrakcyjna jest sama działka/lokalizacja
• Jak dobre są szkoły w danym dystrykcie
Wartość domu jest zawsze determinowana przez kupującego. Domy dobrze wycenione sprzedają się szybciej i za wyższą sumę. Słuchając rad doświadczonego agenta możesz uniknąć wielu błędów!
Mariusz Misiewicz
jest licencjonowanym agentem obrotu nieruchomościami z HomeSmart Connect w Chicago. Dzięki umiejętnościom i doświadczeniu oferuje usługi na wysokim poziomie, które należą się klientom. Od 2006 r. pracuje nie tylko z kupującymi i sprzedającymi, ale także z firmami REO. Zdobywca wielu nagród branżowych, m.in. ERA Top Producer Award, Coldwell Banker Outstanding Performance Award oraz International Sterling Society Award.
Mariusz „Mario” Misiewicz
HomeSmart Connect
tel. (773) 412-0517
e-mail: [email protected]
www.MisiewiczRealEstate.com
fot.123RF
