Na ogół 30 proc. kupujących w Stanach Zjednoczonych płaci za dom gotówką zamiast brać pożyczkę z banku. W latach 2011-2013 liczba ta wynosiła przeciętnie 36 proc. Dane pochodzą z RealtyTrac, firmy zajmującej się bazami danych na rynku nieruchomości. Martwisz się, że kupując dom będziesz musiał rywalizować z kupującymi mającymi gotówkę? Oto kilka strategii, które pomogą w tej rywalizacji.
1. Zaoferuj więcej pieniędzy
Gotówka rządzi. Jej siła w procesie kupna domu jest olbrzymia. Jeżeli na rynku, gdzie częste są transakcje gotówkowe, chcesz pokazać sprzedającemu, że jesteś poważnym konkurentem, pomimo tego, że na zakup domu bierzesz pożyczkę, zaoferuj wysoki depozyt (Earnest Money). Wysokość depozytu powinna być wtedy równa 10 do 20 proc. ceny domu. Jeśli twoja oferta zostanie zaakceptowana, pieniądze zostaną przeznaczone na zadatek dla banku (down payment) albo na koszty zamknięcia transakcji kupna (closing cost). Tak czy inaczej, musiałbyś wydać te pieniądze, w tym wypadku wydasz je tylko trochę wcześniej.
2. Nie bądź skąpy przy składaniu oferty
Nigdy nie powinieneś płacić więcej, niż dom jest wart lub niż możesz sobie pozwolić. Jeżeli jednak konkurujesz z kupującym za gotówkę, możesz złożyć wyższą ofertę, jeżeli ostatecznie i tak rozważałeś zapłacenie takich pieniędzy. Pamiętaj, że zaoferowanie większych pieniędzy nie gwarantuje, że dostaniesz dom. Niektórzy sprzedający wybiorą ofertę gotówkową nawet jeśli oferta za pieniądze pożyczone z banku jest wyższa.
3. Dowiedz się, co jest najważniejsze dla sprzedającego
Dla różnych sprzedających ważne są różne rzeczy. Jedni chcą jak najwyższej ceny, inni chcą szybko sprzedać, jeszcze inni zwrócą uwagę, czy kupujący będzie sam mieszkał w tym domu i dbał o niego, czy chce go tylko wyremontować i zarobić na nim pieniądze. Wysoka oferta lub nawet gotówkowa oferta może nie być najważniejszą rzeczą dla sprzedającego, z którym masz do czynienia. Sprawdź, co jest dla niego ważne i jeżeli możesz to spełnić – czy to dogodna dla niego data zamknięcia, czy też dbanie o krzak przed domem – będziesz mocnym kandydatem.
4. Pokaż swój dobry kredyt
Sprzedający kochają gotówkę, bo ona gwarantuje, że ominie ich dramat związany z nieotrzymaniem przez kupującego pożyczki w ostatniej chwili. Udowodnij, że jesteś poważnym kupującym dołączając list pokazujący, że jesteś wstępnie zakwalifikowany na pożyczkę.
Niektórzy pożyczkodawcy idą o krok dalej i zatwierdzają pożyczkę wcześniej (zostawiając tylko miejsce na adres domu). Gdy jesteś gotowy do złożenia oferty, dostajesz list potwierdzający warunkowe przyznanie pożyczki (commitment letter).
Możesz postarać się o wstępne zatwierdzenie pożyczki w kilku miejscach, by podnieść swoją wiarygodność, ale pamiętaj żeby zrobić to w ciągu 45 dni, bo wtedy twoja historia kredytowa będzie sprawdzana tylko raz.
5. Potwierdzenie gotówki
Żeby zapewnić sprzedającego, że masz niezbędną gotówkę potrzebną na przyznanie pożyczki, pokaż, że masz pieniądze. Do oferty oprócz wstępnego zatwierdzenia możesz dołączyć wyciąg z banku lub od księgowego, pokazujący, że masz niezbędne pieniądze na zadatek, koszty zamknięcia transakcji lub inne wydatki związane z kupnem domu. To rozwieje niepotrzebne obawy podejrzliwych sprzedających.
6. Bądź gotowy na podjecie szybkich decyzji
Ponieważ dla sprzedającego jesteś mniej atrakcyjny niż kupujący posiadający gotówkę, dlatego twoją siłą może być między innymi szybkie działanie. Przygotuj wszystko, co niezbędne do złożenia oferty: list kwalifikujący na pożyczkę, potwierdzenie o stanie konta. Miej gotowe numery telefonów do inspektorów. Musisz sam regularnie kontrolować rynek, sprawdzać co nowego wyszło i dzwonić do swojego agenta, jeżeli potrzebujesz więcej informacji. Nawet mimo to, jeżeli rynek nieruchomości jest bardzo aktywny i jest na nim dużo kupujących za gotówkę, możesz napisać 4-5 ofert, zanim w końcu jedna z nich zostanie przyjęta. Może to być dość trudne i stresujące.
7. Napisz list do sprzedającego
Możesz napisać list do sprzedającego wyjaśniający, dlaczego chcesz kupić jego dom, co w nim pokochałeś lub dlaczego chcesz być w tej okolicy. Wielu agentów twierdzi, że to pomaga, bo jest to bardziej personalne i sprawia, że twoja oferta wyróżnia się na tle innych. Sprzedający może podejść do niej z większym entuzjazmem. Może to pomoc zwłaszcza wtedy, gdy twoja oferta konkuruje z gotówkowymi ofertami złożonymi przez inwestorów. Sprzedający mogą preferować sprzedanie domu rodzinie, która zadba o miejsce, które przez tyle lat było dla nich ważną częścią życia.
8. Nie rezygnuj z inspekcji
Oferty gotówkowe są bardziej atrakcyjne między innymi dlatego, że banki, zanim udzielą pożyczki, wymagają opinię rzeczoznawcy, a niektóre chcą przeprowadzić inspekcję. Niektóre programy pożyczkowe mają bardziej restrykcyjne wymagania i nie udzielą pożyczki na dom, w którym np. łuszczy się farba. Jeżeli sprzedający obawia się, że jego dom ma jakieś problemy, to wybierze ofertę gotówkową. Często będzie chciał sprzedać z klauzulą “w takim stanie, w jakim dom jest” (”as-is”), żeby nie musieć robić żadnych napraw po inspekcji.
Nie jest ważne, czy kupujesz za gotówkę czy nie – nie powinieneś rezygnować z inspekcji. Dom to duża inwestycja i powinieneś być świadomy jego stanu, zanim go kupisz. Nie pozwól, żeby strach przed konkurencją sprawił, że zrezygnujesz z tego ważnego elementu.
Mariusz Misiewicz
jest licencjonowanym agentem obrotu nieruchomościami z HomeSmart Connect w Chicago. Dzięki umiejętnościom i doświadczeniu oferuje usługi na wysokim poziomie, które należą się klientom. Od 2006 r. pracuje nie tylko z kupującymi i sprzedającymi, ale także z firmami REO. Zdobywca wielu nagród branżowych, m.in. ERA Top Producer Award, Coldwell Banker Outstanding Performance Award oraz International Sterling Society Award.
Mariusz „Mario” Misiewicz
HomeSmart Connect
tel. (773) 412-0517
e-mail: [email protected]
www.MisiewiczRealEstate.com
fot.depositphoto.com
