Aby odnosić sukcesy na rynku nieruchomości, inwestor musi wiedzieć, na co zwrócić uwagę, co jest ważne a co nie. Istnieją zarówno uwarunkowania fizyczne, jak i względy finansowe, które należy przeanalizować przed wyborem nieruchomości, którą kupimy w celu odsprzedaży z zyskiem. Oto kilka rzeczy wartych przeanalizowania, w celu upewnienia się, że podejmujemy dobrą decyzję finansową.
Stan techniczny
Stan domu jest jednym z pierwszych czynników, które należy wziąć pod uwagę, szukając potencjalnych domów do kupna w celu odsprzedaży z zyskiem. Najlepiej byłoby, gdyby dom miał solidny kręgosłup i nie wymagał trudnych zmian. Znalezienie domu z atrakcyjnymi zaletami pomoże zminimalizować całkowity koszt inwestycji, skróci czas między zakupem i późniejszą sprzedażą i zwiększy zysk. Oto kilka funkcji, które należy wziąć pod uwagę, szukając domu na inwestycję:
– atrakcyjny układ pomieszczeń
– duże rozmiary pomieszczeń
– garaże na 2 samochody
– pełne łazienki
Jeśli dom wymaga zbyt dużego nakładu pracy i kosztownych modernizacji, może nie być to najlepszy wybór.
Unikaj domów z następującymi charakterystykami:
– Niemodny układ pomieszczeń i brak otwartych przestrzeni
– Małe kuchnie
– Ilość sypialni nieadekwatna do ilości łazienek (np. 5 sypialni i 1 łazienka)
– Problemy strukturalne, takie jak uszkodzenia fundamentów, ścian nośnych, dachów itp.
Lokalizacja
W przypadku każdej nieruchomości lokalizacja to podstawa w determinacji wartości domu. Kandydat na tzw. „flipa” może być w świetnym stanie technicznym, ale jeśli lokalizacja nie jest dobra, to sprzedaż będzie trudna. Podstawą dobrej lokalizacji jest bliska odległość do:
– Centrów handlowych
– Sklepów
– Transportu publicznego
– Dobrych szkół
– Restauracji
– Szpitali
– Parków
Jeśli lokalizacja jest nieopodal czegokolwiek z poniższej listy, to należy tego uniknąć, ponieważ czynniki te obniżają wartość nieruchomości:
– autostrada
– lotnisko
– ruchliwe ulice
– obszary o dużym natężeniu ruchu ulicznego
Należy strategicznie wybierać domy znajdujące się w dobrych dzielnicach lub w dzielnicach, o których wiemy, że oczekuje się w nich szybkiego wzrostu wartości nieruchomości. Zapoznajmy się również z wszelkimi planami zagospodarowania dla danej okolicy. Najlepiej, jeśli nieruchomość znajduje się w dzielnicy przeżywającej renesans, gdzie oczekuje się wzrostu wartości nieruchomości w krótkim czasie.
Inne elementy
Następujące elementy również pozytywnie wpłyną na przyszłą wartość nieruchomości:
– dobrze oświetlone ulice
– dobre utrzymanie architektury zieleni w sąsiedztwie, schludne werandy, zadbane działki itp.
– nie zaśmiecona dzielnica
– nie zniszczone chodniki i powierzchnie ulic
Jakość dystryktu szkolnego jest bezpośrednio powiązana z wartością nieruchomości. To samo dotyczy wskaźników przestępczości. Aktywność na rynku nieruchomości w danym czasie również wpływa na ceny. Czy w danym czasie i dzielnicy podaż przewyższa popyt, czy może jest na odwrót? Zapoznaj się z ogólnymi trendami rynkowymi i prawdopodobnymi zmianami w najbliższej przyszłości.
Zrozumienie wartość nieruchomości
Należy dobrze przyjrzeć się danej nieruchomości i najbliższej okolicy, aby lepiej zrozumieć ogólną wartość nieruchomości. Aby określić prawidłowo wartość, należy rozważyć następujące kwestie:
Ceny sprzedanych domów w okolicy
Należy dowiedzieć się, za jaką cenę sprzedano daną nieruchomość w przeszłości, ponieważ pomoże to oszacować jej przyszłą wartość. Należy uwzględnić takie zmiany jak np. dobudówki, które mogły zwiększyć wartość konkretnych nieruchomości.
Powierzchnia i atrakcyjność
Oczywiście większe domy sprzedają za wyższe ceny. Innym ważnym czynnikiem, który należy wziąć pod uwagę, jest układ pomieszczeń i styl domu. Te tradycyjne i popularne lepiej się sprzedają, a mniej popularne rzadko występujące projekty przypadną do gustu dużo mniejszej części nabywców.
Wiek i stan techniczny
Nowsze domy są zwykle w lepszym stanie, a tym samym warte więcej pieniędzy, ale starszy dom z solidnym fundamentem, integralnością strukturalną, działającą instalacją elektryczną i wodno-kanalizacyjną, a także oryginalne urządzenia mogą być również bardzo cenione.
Rynek realnościowy
Statystyki rynku nieruchomości odgrywają kluczową rolę w znalezieniu okazji na tzw. „flip” i określeniu, czy nieruchomość szybko znajdzie nabywcę na obecnym rynku.
Oto ważne elementy do rozważenia na temat obecnego rynku nieruchomości:
Porównywalne nieruchomości
Chodzi tutaj o domy z podobną charakterystyką co dom brany pod uwagę na tzw. „flipa”. Przyglądając się domom porównywalnym, inwestorzy łatwiej mogą się zorientować, za ile sprzedają się domy w ich oryginalnym stanie, jak też czego można się spodziewać po ich modernizacji. Ważne jest, aby brać pod uwagę nieruchomości o podobnych powierzchniach w stopach kwadratowych, liczbie sypialni i łazienek oraz rozmiarze działki. Bierz pod uwagę domy, które już zostały sprzedane, a nie te, które są obecnie aktywne na rynku, ponieważ ceny sprzedaży dokładniej określają to, czego można się spodziewać w najbliższej przyszłości.
Czas marketingu
Na podstawie statystyk odnoszących się do nieruchomości niedawno sprzedanych, łatwiej można przewidzieć potencjalny zwrot z dokonywanej inwestycji. Ilość dni marketingowych statystycznie koniecznych do odsprzedaży naszej inwestycji bezpośrednio wpływa na ocenę jej opłacalności. Im krótszy marketing, tym większy zysk.
Podatki od nieruchomości
Wysokie podatki nie przyciągają wielu nabywców, dlatego należy brać to pod uwagę przed zakupem.
Zysk
Po dokonaniu oceny wartości samej nieruchomości nadszedł czas, aby spojrzeć na swój budżet i ustalić, czy konkretny dom zapewni najwyższy możliwy zwrot inwestycji. Najpierw określ swój realny budżet i porównaj go z przewidywanymi kosztami, które obejmują:
– cenę zakupu nieruchomości
– koszt koniecznego remontu (robocizna, materiały itd.)
– koszt utrzymania (ubezpieczenie, podatki od nieruchomości, kredyt hipoteczny, media itp.)
– koszt związany z marketingiem i sprzedażą domu po zakończeniu remontu
– nieoczekiwane koszty (ważne jest, aby zawsze odłożyć na to rezerwę finansową).
Po prawidłowej ocenie koniecznych nakładów należy obliczyć przewidywaną wartość nieruchomości po remoncie. Jest to najważniejsza rzecz, ponieważ określi przewidywany zysk z inwestycji. Błąd w kalkulacji może doprowadzić do poniesienia straty.
Logiczne oraz systemowo sprawdzone podejście do tematu bezpośrednio wpływa na wysokość zysku na tzw. „flipie”. Prawidłowy wybór nieruchomości to pierwszy i najważniejszy krok do sukcesu.
Tom Dudzinski
broker zarządzający, sprzedaje nieruchomości od 1990 roku, własne biuro prowadzi od 2001 roku. Zdobywca wielu nagród i wyróżnień, autor licznych publikacji, autor cotygodniowego radiowego magazynu Posiadłość, członek Chicago Association of REALTORS®, Illinois Association of REALTORS® oraz National Association of REALTORS®.
fot.Chris Gonzalez/Pexels.com
