Jak wygrać wojnę licytacyjną kupując dom

Jak wygrać wojnę licytacyjną kupując dom

Jak pokonać konkurencję? W większości przypadków kluczem jest wybór strategii, która odpowiada potrzebom sprzedającego. Oto kilka wskazówek dotyczących tego, co można zrobić, aby wyprzedzić konkurencję i zdobyć wymarzony dom. Sytuacja, w której konkurujesz z wieloma ofertami jako kupujący nie jest idealna, ale taka jest rzeczywistość na silnym rynku sprzedającego.

Zaproponuj najwyższą cenę
Najprostszym sposobem na wygranie wojny licytacyjnej na rynku nieruchomości jest złożenie oferty wyższej od konkurencji. Jeśli możesz uzbierać choć odrobinę więcej pieniędzy niż inny kupujący, najprawdopodobniej to twoją ofertę wybierze sprzedający. Zdecydowana większość właścicieli domów chce zarobić jak najwięcej pieniędz. Na szalonych „rynkach sprzedającego” wielu kupujących w bolesny sposób dowiaduje się, że są nabywcy, którzy zrobią naprawdę wszystko, aby zdobyć dom, który im się podoba. Często kupujący oferują kwotę dziesiątki tysięcy wyższą niż cena wywoławcza. Licytowanie, aby wygrać na tego rodzaju rynku jest czymś, z czym trzeba się zmierzyć. Wielu pośredników stosuje taki na przykład język w umowach sprzedaży-kupna nieruchomości – „dom musi się wycenić na poziomie ceny zakupu lub powyżej”. Dodanie tego rodzaju klauzuli jest sprzeczne z celem próby pokonania innego nabywcy. Jeśli licytujesz dziesiątki tysięcy ponad cenę wywoławczą, istnieje duże prawdopodobieństwo, że kwota wyceny domu będzie niższa. Wyniki wyceny powinny być twoim ryzykiem, a nie ryzykiem sprzedającego. Dodając do umowy taką klauzulę, zmniejszasz szanse, że to ty będziesz zwycięskim oferentem. To zły pomysł, nie rób tego.

Pokaż gotówkę
Gotówka rządzi światem. Jeśli właściciel nieruchomości otrzymał wiele ofert, oferta gotówkowa ma istotne zalety. Z łatwością pokonuje wszystkie inne strategie wojny licytacyjnej (chyba że nie jest to najwyższa oferta). Oferta kupna za gotówkę jest kusząca dla sprzedających nie tylko dlatego, że plik banknotów rozpala serca wszystkich rozsądnych ludzi, ale z powodu wielu przeszkód, które mogą być ominięte przed sprzedającego w procesie sprzedaży. Kredyty hipoteczne wiążą się ze złożonymi umowami kredytowymi, gdzie dużo rzeczy może pójść źle. Niezliczone sprzedaże domów zakończyły się niespodziewanie fiaskiem z powodu problemów między kredytodawcą i kupującym, co zaprzepaszcza szanse na sprzedaż i zmusza sprzedającego do znalezienia innego rozwiązania. Oferując gotówkę dajesz sprzedającemu sygnał, że możesz kupić i kupisz dom tak szybko, jak to tylko możliwe. Bez pytań, bez przeszkód, bez odmów stron trzecich. Oczywiście, aby złożyć ofertę gotówkową, musisz mieć gotówkę. Zdecydowana większość kupujących jej nie ma, więc zwykle konieczne jest wypróbowanie alternatywnej strategii. Rezygnacja z warunków finansowania jest korzystna; nie jest to jednak to samo, co posiadanie gotówki. Jeśli muszisz uzyskać kredyt hipoteczny, nadal wiąże się to z ryzykiem dla sprzedającego.

W swojej ofercie użyj klauzuli o ruchomych cenach
Klauzula o ruchomych cenach może być fantastycznym narzędziem do zabezpieczenia domu, gdy tylko jest prawidłowo stosowana. Niestety, wielu agentów kupujących nie wie dokładnie, jak ją stosować. Ponadto wielu sprzedających agentów nie wie, jak ona działa. Zgadnij, co się dzieje, gdy czegoś nie rozumiesz? Niektórzy agenci będą ją odradzać, zanim przyznają się swoim klientom, że jej nie rozumieją. Szczerze mówiąc, to wstyd. Dla uproszczenia, klauzula o ruchomych cenach mówi, że kupujący zgodzi się złożyć wyższą ofertę od innych ofert o pewną kwotę pieniędzy do określonego limitu ceny.

Zrezygnuj z warunku otrzymania finansowania
Warunek otrzymania finansowania to umowa, którą zawierasz ze sprzedającym, że kupisz nieruchomość tylko wtedy, gdy otrzymasz kredyt. Jak wspomniałem wyżej, czasami nabywcy nie otrzymują kredytu. W przypadku standardowej umowy wystarczy powiedzieć „przepraszam” i zrezygnować z transakcji, jeśli kredytodawca odmówił pożyczenia ci pieniędzy. Jednak w przypadku tej klauzuli mówisz sprzedającemu, że jesteś niezwykle pewny, że dostaniesz kredyt, choćby nie wiem co się działo. Jeśli kredytodawca odmówi ci kredytu, stracisz swoją zaliczkę, która zazwyczaj wynosi pięć tys. dol. (jej wysokość można negocjować; im wyższy depozyt, tym większa szansa, że się uda). Oczywiście, to całkiem sporo pieniędzy, które kupujący może stracić. Wniesienie zaliczki zapewnia, że kupujący jest zdecydowany kupić nieruchomość. Zrzeczenie się warunku otrzymania finansowania może wydawać się nieco przerażające, ale można to zrobić przy minimalnym ryzyku z twojej strony. Musisz tylko znaleźć kredytodawcę, który zgodzi się wstępnie zatwierdzić w pełni zabezpieczony kredyt. Jeśli uda ci się takiego znaleźć, możesz być pewien, że kredytodawca zatwierdzi twój kredyt i przeprowadzi cię szczęśliwie przez transakcję. Nie każdy kredytodawca oferuje jednak tego rodzaju umowy. Będziesz musiał się trochę naszukać. Oni naprawdę istnieją. Po prostu bądź wytrwały i rozsądny — musisz mieć środki finansowe, aby uzasadnić tego rodzaju umowę i skutecznie ją zawrzeć. Należy pamiętać, że istnieje ogromna różnica pomiędzy wstępnie zatwierdzonym a wstępnie zakwalifikowanym kredytem.

Zrezygnuj z warunku inspekcji
W standardowej umowie sprzedaży-kupna nieruchomości kupujący zachowuje prawo do wycofania się z umowy, jeśli odkryje jakieś problemy z domem, których nie da się zaakceptować. Jedną ze strategii, aby uczynić swoją ofertę bardziej atrakcyjną jest zrzeczenie się prawa określanego jako warunek przeprowadzenia inspekcji. Zrzeczenie się go może przynieść korzyści w wojnie licytacyjnej w wielu okolicznościach, zwłaszcza jeśli sprzedający wie, że inspektor na pewno odkryje jakieś problemy. Dość często inspekcja domu jest drugą okazją dla kupującego do targowania się ze sprzedającym. Nie jest niczym niezwykłym fakt, że inspekcja nieruchomości jest okazją do renegocjacji.

Przeprowadź inspekcję w krótkim czasie
Jeśli boisz się zrezygnować z inspekcji domu w ogóle, przeprowadź ją w krótkim czasie! Każdy warunek dodatkowy w umowie sprzedaży-kupna nieruchomości jest potencjalną przeszkodą dla sprzedającego. Dzięki temu, że przeprowadzisz ją w miarę bezzwłocznie, szybko wyeliminujesz jedną z przeszkód dla sprzedającego. Kiedy ten przyjmuje ofertę, jego dom przestaje być dostępny na sprzedaż. Na silnym rynku sprzedającego ostatnią rzeczą, jakiej chce właściciel, jest czekanie przez dłuższy czas na przeprowadzenie inspekcji. Okres ten nie powinien przekraczać 3 dni.

Dowiedz się, kiedy sprzedający chciałby zamknąć transakcję i dostosuj się do niego
Dla większości sprzedających czas zamknięcia transakcji sprzedaży nieruchomości będzie istotnym czynnikiem w ich procesie decyzyjnym. Jeśli sprzedający jednocześnie kupuje i sprzedaje, data zamknięcia transakcji będzie prawdopodobnie jeszcze bardziej krytyczna. Zazwyczaj sprzedający będzie chciał koordynować kupno i sprzedaż, aby nastąpiły one w tym samym dniu lub przynajmniej mniej więcej w tym samym czasie. Koordynacja kupna i sprzedaży może być bardzo stresująca. Zaoferowanie właścicielowi terminu zamknięcia transakcji, na którym mu zależy może często przesądzić o wyborze twojej oferty.

Skróć terminy warunków dodatkowych do absolutnego minimum
Jeśli twoje warunki dodatkowe w umowie przewidują inne terminy, niech będą one jak najkrótsze. Sprzedający nie chce, aby ramy czasowe realizacji tych warunków przedłużały się w nieskończoność.

Porozmawiaj z pośrednikiem
Zadecydowanie, która strategia wojny licytacyjnej jest odpowiednia dla ciebie, może być trudne. Porozmawiaj o tym ze swoim pośrednikiem i określcie, jaka droga jest najbardziej transparentna, aby wygrać dom, na którym ci zależy. Niech twój pośrednik porozmawia z pośrednikiem sprzedającego i dowie się, co można zrobić, aby twoja oferta była bardziej atrakcyjna. Jeśli z jakiegoś powodu twoja oferta będzie druga, niech twój pośrednik pozostanie w kontakcie z pośrednikiem sprzedającego. Zawsze jest szansa, że pierwsza zaakceptowana oferta rozpadnie się z jakiegoś powodu.. Bądź w gotowości, jeśli tak się stanie. Powodzenia!

Tom Dudzinski

Tomasz Dudziński
broker zarządzający, sprzedaje nieruchomości od 1990 roku, własne biuro prowadzi od 2001 roku. Zdobywca wielu nagród i wyróżnień, autor licznych publikacji, autor cotygodniowego radiowego magazynu Posiadłość, członek Chicago Association of REALTORS®, Illinois Association of REALTORS® oraz National Association of REALTORS®.

dudzinski

 

 

fot.pxhere.com

Categories: Nieruchomości

Write a Comment

Your e-mail address will not be published.
Required fields are marked*