W wielu miastach Ameryki popyt na rynku nieruchomości jest wysoki, a zapasy niskie. W związku z tak trudną sytuacją rynkową warto skorzystać z porad odnośnie kupowania nieruchomości na tzw. gorącym rynku.
Odpowiednie przygotowanie do zakupu
Włączając się do ruchu zakupowego nagle czujemy, jakbyśmy byli uczestnikami wyścigu Indy-500. Z każdej strony mijają nas pędzące pojazdy. Szybko zdajemy sobie sprawę, że jeśli nie przyspieszymy, to skończy się wypadkiem. Wejście na gorący rynek nieruchomości bardzo przypomina ruszanie z pit stopu z najwyższą prędkością. Jeśli konkurencja jest wysoka, a liczba dostępnych domów jest niska, musimy być przygotowani na ostrą walkę, a także szybkie i zdecydowane działanie. Musimy stanąć do zawodów! Co to oznacza?
Właściwe oczekiwania
Wiedza o tym, czego jako kupujący możemy spodziewać się na rynku, pozwoli nam lepiej przygotować się do walki o dom, na którym nam zależy. Jeśli nie będziemy brać porad swojego agenta na poważnie, skończy się to porażką na tym wysoce konkurencyjnym rynku. (Jeśli uważamy, że nasz agent nie ma odpowiednich kwalifikacji, aby udzielić nam porady strategicznej, skorzystajmy z usług innego pośrednika). Agent na pewno nam powie, że prawdopodobnie nie wygramy w sytuacji konkurencyjnej, jeśli zaoferujemy cenę znacznie poniżej ceny wywoławczej. Możemy nawet być zmuszeni zaoferować więcej niż cena wywoławcza, aby dostać to, na czym nam zależy. To najlepsze, co możemy zrobić. Pamiętajmy, na gorącym rynku na jeden dom przypada kilka ofert kupna. Możemy również usłyszeć od agenta, że jeśli będziemy zwlekać z obejrzeniem nowej nieruchomości do przyszłego tygodnia, to nie ma gwarancji, że dom będzie jeszcze wtedy na sprzedaż. Dobry agent powie nam, że zapasy są niskie, więc w przyszłym tygodniu może już nie być drugiego takiego domu i powinieneś o tym pamiętać składając ofertę. Na gorącym rynku dobrze wyceniony dom znika w ciągu kilku dni, a jego właściciel prawdopodobnie otrzymuje wiele ofert, z których może wybrać tę najlepszą. Tak to właśnie działa.
Wstępne zatwierdzenie
W takiej sytuacji ważne jest, abyśmy zapewnili sobie możliwą przewagę nad konkurencją. Porozmawiajmy z dobrym kredytodawcą, zanim zaczniemy szukać domu na sprzedaż. Skompletujmy dokumenty i zanieśmy je do kredytodawcy. Dobrze by było, abyśmy zostali wstępnie zakwalifikowani na kredyt. Będzie jeszcze lepiej, jeśli uzyskamy pisemne potwierdzenie, że kredyt zostanie nam udzielony. W przypadku gdy sprzedający otrzymuje 3 oferty, a jedna z nich pochodzi od nabywcy, któremu wstępnie obiecano już kredyt, to właśnie ten nabywca będzie się zdecydowanie wyróżniał na tle konkurencji. Nie ulega wątpliwości, że jest on bezpieczniejszym wyborem dla sprzedającego. Poświęćmy chwilę na rozmowę z kredytodawcą, zanim zaczniemy cały ten proces. Dowiemy się, na co możemy sobie pozwolić i który produkt kredytowy jest odpowiedni dla nas. Poświęćmy trochę czasu na jak najlepsze przygotowanie się. A co z ofertami gotówkowymi? Prawdą jest, że niekiedy możemy przegrać z ofertą kupna za gotówkę. Ale nie jest to regułą. Wszystko zależy od oferty i sytuacji. Niemniej jednak taka oferta, o ile spełnia oczekiwania cenowe sprzedającego, raczej wygrywa.
Najwyższa i najlepsza oferta
Jeśli nie wygramy przetargu na dany dom, bo nie zaoferowaliśmy 5 lub 10 tys. dol. więcej, to czy będziemy tego żałować tydzień później? Różnica w wysokości 5 tys. dol. może oznaczać tylko 25-50 dol. więcej miesięcznie. Jeśli naprawdę chcemy wygrać walkę o dom, który nam odpowiada, musimy zaoferować swoją najwyższą i najlepszą cenę, na jaką możemy sobie pozwolić. Proszę pamiętać, nie jesteśmy jedyną osobą, której szczerze na nim zależy. I nie mamy co tu liczyć na „dobrą okazję”. Aby wygrać, musimy zaoferować aktualną wartość rynkową. Jednym słowem musimy być już zdecydowani i wiedzieć, jak bardzo tego chcemy.
Czy sprzedaliśmy już swój dom?
Jeśli jesteśmy w sytuacji, w której musimy sprzedać dom, żeby mieć pieniądze na kupno nowego, niejednokrotnie będziemy musieli rywalizować z innymi kupującymi, którzy mają bardziej komfortową sytuację. Proszę się tego spodziewać, jeśli kupujemy w przedziałach cenowych poniżej średniej, która wynosi obecnie około 300 tys. dol. (chodzi o bliskie i dalekie przedmieścia). Im wyższy przedział cenowy, tym bardziej prawdopodobne, że domy naszej konkurencji już są wystawione na sprzedaż, a może nawet już zostały sprzedane. W tej sytuacji liczy się każda możliwa przewaga. Powinniśmy wystawić dom na sprzedaż lub co najmniej zaplanować, kiedy konkretnie to zrobimy. Pamiętajmy jednak, że sprzedany dom daje nam jeszcze większą przewagę. Na rynku, na którym panuje wysoki popyt, możemy być pewni, że nasz dom znajdzie nabywcę, zakładając oczywiście, że jest w dobrym stanie i realnie wyceniony.
Zaufaj agentowi
Przeciętny konsument kupuje i sprzedaje dom co siedem lat i za każdym razem rynek jest inny, więc poprzednie doświadczenia często nie mają przełożenia na obecną sytuację. Doświadczony agent pomagał klientom kupować i sprzedawać nieruchomości setki, o ile nie tysiące razy, w różnego rodzaju sytuacjach. Znajdźmy agenta, któremu możemy zaufać. Każdy doświadczony i uczciwy agent chce być zaufanym doradcą, ponieważ nie wygra, jeśli Ty nie odniesiesz sukcesu. Pamiętajmy, że agent zarabia na życie tylko wtedy, kiedy klient odnosi sukces! Współpracujmy z agentami, którym ufamy, a jeśli nie jesteśmy przekonani, że wie on, jak poruszać się na gorącym rynku, znajdźmy innego. Musimy mieć pewność, że agent ma wiedzę i doświadczenie, które pomogą nam zrealizować swój cel, bez względu na obecny rynek.
Tom Dudzinski
broker zarządzający, sprzedaje nieruchomości od 1990 roku, własne biuro prowadzi od 2001 roku. Zdobywca wielu nagród i wyróżnień, autor licznych publikacji, autor cotygodniowego radiowego magazynu Posiadłość, członek Chicago Association of REALTORS®, Illinois Association of REALTORS® oraz National Association of REALTORS®.
