Słynna amerykańska przedsiębiorczość często polega na wykorzystywaniu niewiedzy i zarabianiu na naiwnych i bezradnych. Stąd mamy niezliczonych „ekspertów” w każdej dziedzinie. Ostatnio okazją do nielegalnego zarobku jest Affordable Care Act (Obamacare). Ustawa nie weszła jeszcze w całości w życie, a już pojawiła się masa doradców, przed którymi ostrzega prokuratura. Jednak najwięcej możliwości przekrętów stworzył upadek rynku nieruchomości − tragedia dla właścicieli domów to okazja dla pozbawionych skrupułów oszustów. Prezentujemy kilka przykładów.
Kiedy w 2007 roku rynek nieruchomości zaczął upadać, agent z Bridgeport w Connecticut zwrócił się do Regions Bank z pytaniem, czy przyjmie 102 375 dol. za dom, którego właściciel nie był w stanie dalej spłacać pożyczki hipotecznej. Sądząc, że jest to najlepsza oferta, bank wyraził zgodę. Przyjął pieniądze i darował resztę długu. Tego samego dnia nowy właściciel (grupa inwestorów zorganizowana przez innego sprzedawcę nieruchomości) odsprzedał dom człowiekowi, który zgodził się zapłacić 132 500 dol. jeszcze przed negocjacjami z bankiem. Inwestorzy zgarnęli 30 tys. dolarów. Pieniądze te powinien otrzymać Regis Bank.
Spryciarze nauczyli się wyciągać dziesiątki tysięcy dolarów od instytucji specjalizujących się w udzielaniu pożyczek hipotecznych… czasami w ciągu kilku godzin. Agent zbiera oferty od ludzi zainteresowanych kupnem domu obciążonego wysoką pożyczką, po czym podstawia znajomego „inwestora”, który składa najniższą ofertę. Następnie przedstawia bankowi tę propozycję, nie ujawniając, że były też wyższe oferty i prosi o darowanie reszty pożyczki. Z chwilą, kiedy bank wyrazi zgodę, sprzedaje dom osobie, która proponowała najwyższą cenę. Odsprzedaż tego samego dnia przynosi średnio 50 tys. dol. więcej niż wynosi dług zwrócony bankowi.
Na tego typu transakcjach pożyczkodawcy stracą w tym roku ponad 375 mln dol., o 20 proc. więcej niż w 2012.
Anatomia przekrętu
W większości przypadków udział w transakcjach typu „short sale” (krótkiej sprzedaży) bierze agent obrotu nieruchomościami i inwestor udający przypadkowego kupca. Czasami w kombinacji uczestniczy również właściciel zadłużonego domu.
− Właściciele są zwykle apatyczni. Nie mają nic do stracenia i nic do zyskania. Oddają sprawę w ręce agenta − mówi Robert Hagberg z biura dochodzeń potężnej instytucji hipotecznej Freddie Mac. By skłonić bank do przyjęcia niskiej oferty na zadłużony dom, agent przedstawia opinię przekupionego rzeczoznawcy. Czasami − tłumaczy Hagberg − agent posuwa się jeszcze dalej i podaje bankowi fałszywy adres zadłużonego domu. Jeden z takich przypadków miał miejsce w Kalifornii. Zamiast podać prawdziwy adres w drogim Malibu, agent wymienił skromne Riverside. Bank wyraził zgodę na przyjęcie 200 tys. dol., czyli 20 proc. rzeczywistej wartości. Dom został wkrótce sprzedany za milion dolarów.
Czasami agent wskazuje rzeczoznawcy każdy nawet najdrobniejszy defekt w domu, by obniżyć jego wartość. Hagberg przywołuje przykład z Wisconsin, gdzie agent umyślnie pozostawił w czasie ulewnego deszczu otwarte okno. W rezultacie woda zalała piwnicę. Rzeczoznawcy powiedział, że pękła instalacja wodociągowa, co wymaga kosztownej naprawy. W ten sposób agent zapewnia sobie niską cenę dla podstawionego nabywcy, z którym podzieli się zyskiem po wystawieniu domu na sprzedaż po znacznie wyższej cenie.
Matactwa agentów krzywdzą właścicieli domów
Kiedy rynek nieruchomości miał się dobrze, kredytodawcy rzadko słyszeli o oszustwach związanych z „short sale”. Wraz z nastaniem kryzysu wzrosła liczba właścicieli, którzy chcieli się pozbyć domów obciążonych wyższą pożyczką niż wynosiła ich wartość. Wzrosła również liczba oszustw. Dziś 13 proc. właścicieli wszystkich domów wystawionych na sprzedaż korzysta z „short sale”. Przekręty związane z tą metodą sprzedaży stanowią 50 proc. oszustw w tym sektorze gospodarki.
Nieczysty interes przynosi straty nie tylko bankom. Stał się tak powszechny, że utrudnia zawieranie uczciwych transakcji. W rezultacie banki stały się ostrożniejsze, proces przedłuża się i ostatecznie może dojść do „foreclosure”, czyli zajęcia nieruchomości przez bank.
„Short sale” czy „foreclosure”?
Wielu ludzi, którym banki odebrały domy w wyniku „foreclosure”, uważa, że jest to lepsza metoda pozbycia się długu niż „short sale”, ponieważ proces trwa dłużej i nie spłacając pożyczki hipotecznej nawet przez kilka lat, mogą mieszkać bezpłatnie aż do eksmisji. Podobnie bywa w przypadku „short sale”, choć zazwyczaj ta forma sprzedaży zapewnia szybsze pozbycie się kłopotu. W jednym i w drugim przypadku bank bierze na siebie odpowiedzialność za podatki od odebranej nieruchomości i daruje resztę pożyczki. Bywają jednak sytuacje, gdy bank zastrzega sobie prawo do zwrotu reszty pożyczki, gdy okazuje się, że osoba zwolniona ze spłaty ma pieniądze, lecz ukryła je, by pozbyć się niechcianego domu.
Zarówno „foreclosure”, jak i „short sale” negatywnie wpływają na wiarygodność kredytową właściciela domu. Jego notowania spadają o 200 do 300 punktów. Na odbudowę wiarygodności i możliwość otrzymania nowej pożyczki hipotecznej musi czekać 5 lat. W przypadku „short sale” czas oczekiwania trwa tylko 2 lata.
Pomoc dla właścicieli domów
18 lutego 2009 roku administracja prezydenta Obamy ogłosiła program Making Home Affordable (MHA) w celu ustabilizowania rynku nieruchomości poprzez redukcję spłat hipotecznych do niższego poziomu, by dotknięci kryzysem właściciele mogli spłacać dom i uniknąć „foreclosure”. Kredytobiorcy, którzy mimo MHA nie są w stanie spłacać pożyczki, mogą zdecydować się na „short sale”. Jeśli skorzystają z tej formy sprzedaży, dostaną od 1 500 do 3 000 dol. na wydatki związane z przeprowadzką. Zwolnieni są od płacenia podatku, jeśli sprzedany dom był ich stałym miejscem zamieszkania.
Każdy kryzys stwarza możliwość nieskończonych nadużyć. Nieszczęście jednych bywa złotą żyłą dla innych. Zadłużeni właściciele sami stwarzają okazję do zarobków doradcom finansowym, którzy obiecują pomoc za opłatą. Tymczasem najprostszą i całkowicie darmową pomoc oferuje HUD (Department of Housing and Urban Development). Wykonując dokładnie polecenia (uprzejmych) urzędników, można wyjść z kryzysu obronną ręką.
Elżbieta Glinka
